„Welcher Grundbuchtitel?" ist eine der wichtigsten – und am häufigsten übersehenen – Fragen beim Immobilienkauf in Thailand. Der Titel entscheidet über Eigentum, Belastbarkeit und Wert. Hier die Titelarten im Klartext.
Die Titelarten und ihre Sicherheit
| Titel | Sicherheit | Geeignet für |
|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor, rot) | sehr hoch – Volleigentum, GPS-vermessen | Kauf, Investment, Condo/Haus/Off-Plan |
| Nor Sor 3 Gor (grün) | hoch – bestätigter Besitz, luftbildvermessen | akzeptabel; eigene Vermessung sinnvoll |
| Nor Sor 3 (schwarz) | mittel – unvermessen, 30-Tage-Bekanntmachung | nur mit gründlicher Prüfung |
| Sor Kor 1 / Por Bor Tor | sehr niedrig – keine Registrierung/Baugenehmigung | ungeeignet – Finger weg |
Faustregel der Kanzleien: Für ausländische Käufer kommen praktisch nur Chanote und Nor Sor 3 Gor in Frage.
Warum der Land-Titel auch Condo-Käufer betrifft
Ihre Condo-Eigentumsurkunde verbrieft die Wohneinheit plus einen anteiligen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum – inklusive des Grundstücks unter dem Projekt. Steht das Projekt auf schwach getiteltem Land, ist die gesamte Eigentümerstruktur unsicher. Achten Sie deshalb darauf, dass das Projektland Chanote ist. Die Condo-Einheit ist übrigens die einzige Immobilienart, die Ausländer in Thailand als echtes Freehold im eigenen Namen halten können (innerhalb der 49 %-Quote) – mehr dazu in Foreign Quota, Freehold & Leasehold.
Titel am Land Office prüfen
Nur die physische Prüfung am Land Office bestätigt Echtheit, Eigentum und Belastungen. Geprüft werden: Echtheit der Urkunde, die Eigentumshistorie und vor allem die Belastungen auf der Rückseite – Hypotheken, Servitute/Wegerechte, Pacht, Nießbrauch, gerichtliche Pfändungen. Bei NS3/NS3G empfiehlt sich zusätzlich eine eigene Vermessung. Eine Anwaltskanzlei führt diese „Title Search" für Sie durch.
Off-Plan: Sicherheit von Anfang an
Seriöse, etablierte Bauträger errichten ihre Projekte auf Chanote-Land mit klaren Grenzen und sauberer Titelhistorie. Wer Off-Plan bei einem solchen Entwickler kauft, profitiert genau davon – das Fundament der späteren Eigentumsurkunden ist rechtssicher. Die Prüfung von Titel und Entwickler gehört trotzdem in jede Due Diligence; wie man Bauträger-Risiken absichert, lesen Sie in Off-Plan & Bauträger-Pleite.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Chanote und Nor Sor 3 Gor?
Chanote (rotes Siegel) verbrieft volles Eigentum und ist GPS-vermessen mit festen Grenzpfosten. Nor Sor 3 Gor (grün) verbrieft nur bestätigten Besitz, ist luftbildvermessen ohne feste Grenzpfosten – stark, aber rechtlich eine Stufe darunter und auf Chanote upgradebar.
Muss ich als Condo-Käufer auf den Land-Titel achten?
Ja. Ihre Einheit enthält einen Miteigentumsanteil am Projektland. Achten Sie darauf, dass das Land Chanote ist – seriöse Entwickler bauen genau darauf.
Kann ich auf Sor-Kor-1-Land bauen?
Nein. Für SK1- und Por-Bor-Tor-Flächen gibt es keine Baugenehmigung und keine Hypothek; ein „Kauf" überträgt nur einen schwachen Besitzanspruch.
Wie prüfe ich den Titel?
Am zuständigen Land Office mit dem Original-Titel: Echtheit, Historie und Belastungen auf der Rückseite. Lassen Sie das von einer thailändischen Kanzlei durchführen.
Hinweis: keine Rechtsberatung – individuelle Prüfung durch eine thailändische Kanzlei. Wir achten bei jedem vermittelten Projekt auf saubere Titel und seriöse Entwickler. Sprechen Sie uns an – kostenlos und auf Deutsch.
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