Der Condominium Act Thailand einfach erklärt:
Das Eigentumsgesetz für DACH-Käufer

Wer in Thailand eine Eigentumswohnung kauft, sollte das Gesetz kennen, auf dem dieses Eigentum beruht: den Condominium Act. Er ist die rechtliche Grundlage dafür, dass Sie als Ausländer überhaupt eine Wohnung besitzen dürfen, und er regelt, wie das Eigentum funktioniert. Klingt trocken, ist aber die Basis für eine sichere Kaufentscheidung.

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen den Condominium Act verständlich und auf das Wesentliche reduziert. Was das Gesetz regelt, was die berühmte Section 19 zur Ausländerquote bedeutet, wie das Eigentum über den Chanote funktioniert und welche Rolle die Eigentümergemeinschaft spielt. So verstehen Sie, warum ein Condo für Ausländer die rechtssicherste Immobilienform in Thailand ist. Vorweg: Ich bin Immobilienmakler, kein Anwalt. Dieser Artikel gibt eine Orientierung, die verbindliche Prüfung übernimmt ein Anwalt.

Was der Condominium Act ist

Der Condominium Act, auf Thai das Gesetz über Eigentumswohnungen, ist das zentrale Regelwerk für Condominiums in Thailand. Er stammt ursprünglich aus dem Jahr 1979 und wurde mehrfach überarbeitet, zuletzt in bedeutendem Umfang 2008. Er definiert, was eine Eigentumswohnung rechtlich ist, wer sie besitzen darf und wie das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet wird.

Das Entscheidende für Sie: Der Condominium Act ist der einzige rechtliche Rahmen, der Ausländern echtes, im Grundbuch eingetragenes Volleigentum an einer Immobilie in Thailand erlaubt. Während Ausländer kein Land besitzen dürfen, dürfen sie eine Eigentumswohnung als Freehold besitzen, genau weil dieses Gesetz es vorsieht. Mehr zum praktischen Kauf finden Sie in meinem Off-Plan-Leitfaden.

Die Ausländerquote und Section 19

Das Kernstück für ausländische Käufer ist die Ausländerquote. Der Condominium Act schreibt vor, dass maximal 49 Prozent der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes an Ausländer als Freehold verkauft werden dürfen. Die restlichen 51 Prozent müssen in thailändischer Hand bleiben. Diese 49-Prozent-Grenze ist die berühmte Foreign Quota.

Section 19 regelt, welche Ausländer überhaupt qualifizieren. Dazu gehören vor allem: Ausländer mit dauerhafter Aufenthaltsgenehmigung, Ausländer mit Förderung nach dem Investitionsgesetz, sowie Ausländer, die das Kaufkapital ordnungsgemäß in Fremdwährung aus dem Ausland eingebracht haben. Letzteres ist der mit Abstand häufigste Weg für DACH-Käufer, und genau deshalb ist das FET-Zertifikat so wichtig, wie ich im Geldtransfer-Leitfaden beschreibe.

Eigentum und der Chanote

Ihr Eigentum an der Wohnung wird über den Chanote dokumentiert, den thailändischen Eigentumstitel. Er ist vergleichbar mit einem Eintrag im deutschen Grundbuch und wird beim örtlichen Land Office geführt. Im Chanote stehen Ihr Name, die genaue Wohnung und der Eigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen.

Der Chanote ist die sicherste Form des Eigentumsnachweises in Thailand. Bei der Übergabe einer Off-Plan-Wohnung wird die Eintragung auf Ihren Namen am Land Office vollzogen, der letzte und entscheidende Schritt des Kaufs. Wie diese Übergabe abläuft, beschreibe ich in meinem Schlüsselübergabe-Leitfaden. Voraussetzung für die Eintragung als ausländischer Eigentümer ist der Nachweis aus Section 19, in der Regel das FET-Zertifikat.

Die Juristic Person: Verwaltung der Gemeinschaft

Der Condominium Act regelt auch, wie die Gemeinschaft der Eigentümer organisiert ist. Jedes Condominium hat eine Condominium Juristic Person, eine rechtliche Einheit, die alle Gemeinschaftsflächen verwaltet, von der Lobby über den Pool bis zu den Aufzügen. Jeder Eigentümer ist automatisch Mitglied.

Das Gesetz definiert die Organe dieser Gemeinschaft: einen Manager, ein gewähltes Komitee und die Eigentümerversammlung. Es regelt auch die Stimmrechte, die sich nach dem Eigentumsanteil richten, sowie die Pflicht zur Zahlung der Gemeinschaftsbeiträge. Wie das im Detail funktioniert und wie Sie mitbestimmen, lesen Sie in meinem Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Rechte und Pflichten der Eigentümer

Mit dem Eigentum kommen Rechte und Pflichten, die der Condominium Act festlegt. Zu Ihren Rechten gehören das Stimmrecht in der Versammlung, die Nutzung der Gemeinschaftsflächen und natürlich die freie Verfügung über Ihre Wohnung, also Vermietung, Verkauf oder Vererbung.

Zu Ihren Pflichten gehört vor allem die Zahlung der Common Area Fee und des Sinking Fund, also der laufenden und der Rücklagen-Beiträge. Das Gesetz sieht auch vor, dass Eigentümer mit längerem Zahlungsrückstand ihr Stimmrecht und den Zugang zu Gemeinschaftsleistungen verlieren können. Welche Kosten konkret anfallen, erkläre ich in meinem Beitrag zu den laufenden Kosten.

Was das für DACH-Käufer bedeutet

Fassen wir zusammen, warum der Condominium Act für Sie so wichtig ist. Er ist der Grund, warum ein Condo für Ausländer die rechtssicherste Immobilienform in Thailand ist. Sie erhalten echtes, im Chanote dokumentiertes Volleigentum, geschützt durch ein klares Gesetz, ohne Konstruktionen oder Umwege.

Genau das unterscheidet das Condo vom Hauskauf, bei dem das Landeigentum für Ausländer tabu ist und nur über Umwege wie Leasehold oder eine Thai-Firma funktioniert. Wer auf Rechtssicherheit Wert legt, fährt mit einem Condo am besten. Mehr zu den Alternativen lesen Sie in meinem Beitrag Immobilie und Thai-Ehefrau.

In meinem kostenlosen Pattaya Immobilien Guide finden Sie die rechtlichen Grundlagen kompakt erklärt. Für die verbindliche Prüfung Ihres konkreten Kaufs vernetze ich Sie mit einem spezialisierten Anwalt. Eine unverbindliche Erstberatung ist für Käufer kostenfrei.

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