Sie haben das passende Projekt gefunden, das Budget steht, die Lage stimmt – und dann der Satz vom Verkäufer: „Die Foreign Quota ist leider ausverkauft." Genau dieser Moment trifft in Pattaya und Jomtien immer häufiger zu, denn in gefragten Strandprojekten ist die 49 %-Ausländerquote oft Monate vor der Fertigstellung erschöpft. Die gute Nachricht: Ausverkaufte Quote heißt nicht automatisch „kein Kauf möglich".
Dieser Artikel zeigt Ihnen den fortgeschrittenen Fall – was konkret zu tun ist, wenn die Freehold-Quote weg ist. Die rechtlichen Grundlagen, wie die 49 %-Regel überhaupt funktioniert und worin sich Freehold und Leasehold prinzipiell unterscheiden, finden Sie ausführlich in unserem Beitrag Foreign Quota, Freehold & Leasehold für DACH-Käufer.
Warum die Quote so schnell voll ist
Die Ausländerquote berechnet sich nach Wohnfläche, nicht nach Stückzahl: Maximal 49 % der gesamten verkaufbaren Quadratmeter eines Gebäudes dürfen Ausländer als Freehold halten, mindestens 51 % müssen in thailändischer Hand bleiben. In beliebten Off-Plan-Projekten ist die ausländische Nachfrage höher als dieses Kontingent – deshalb ist die Freehold-Quote oft früh erschöpft.
Wichtig zu wissen: Bauträger steuern in der Verkaufsphase aktiv, welche Einheiten in die Foreign Quota fallen. Häufig werden hochpreisige Einheiten zuerst der Quote zugeordnet, um den Umsatz zu maximieren. Das heißt aber auch: Es ist Bewegung im System, und genau hier liegen Ihre Optionen.
Option 1: Leasehold (30 Jahre) im selben Projekt
Ist die Freehold-Quote voll, bieten viele Bauträger dieselbe oder eine vergleichbare Einheit als registriertes 30-Jahres-Leasehold an. Das Nutzungsrecht wird auf der Rückseite des Chanote (Eigentumsurkunde) eingetragen und ist damit rechtlich durchsetzbar – kein bloßer Mietvertrag.
- Preis: Leasehold-Einheiten kosten je nach Quelle und Projekt rund 10–25 % weniger als vergleichbare Freehold-Einheiten.
- Nebenkosten: Die Registrierung kostet beim Leasehold nur etwa 1,1 % des bewerteten Werts – beim Freehold sind es zusammengenommen rund 6,3 % (Übertragungsgebühr, Business Tax bzw. Stempelsteuer, Quellensteuer).
- Verlängerung: Eine Verlängerung über die 30 Jahre hinaus ist gesetzlich nicht garantiert – sie hängt allein von den vertraglich vereinbarten Bedingungen mit dem Verleaser ab. Oft werden Optionen auf weitere Perioden vereinbart, deren spätere Durchsetzbarkeit aber unsicher bleibt.
Der Haken liegt beim Wiederverkauf: Leasehold ist weniger liquide, der Wert sinkt mit kürzer werdender Restlaufzeit, und ab etwa unter 20 Jahren Restlaufzeit wird der Verkauf deutlich schwerer. Für die reine Eigennutzung über einen klar absehbaren Zeitraum kann Leasehold dennoch sinnvoll sein.
Option 2: Warteliste für Quoten-Rückläufer
Quote ist nicht in Stein gemeißelt. Reservierungen platzen, Finanzierungen scheitern, Käufer springen ab – und plötzlich wird eine Freehold-Einheit wieder frei. Lassen Sie sich beim Bauträger auf eine verbindliche Warteliste setzen und klären Sie schriftlich, in welcher Reihenfolge und zu welchen Konditionen Sie nachrücken. Das kostet Geduld, ist aber der sauberste Weg zu echtem Freehold im Wunschprojekt.
Option 3: Freehold-Einheit von einem anderen Ausländer kaufen
Ein oft übersehener Weg: Kaufen Sie eine bereits bestehende Freehold-Einheit von einem anderen ausländischen Eigentümer im Zweitmarkt. Dessen Quoten-Anteil geht beim Verkauf auf Sie über – es wird also kein zusätzlicher Quotenplatz verbraucht. So erhalten Sie volles Freehold-Eigentum, auch wenn der Erstverkauf des Projekts längst „ausverkauft" ist. Im fertigen Projekt ist das häufig die direkteste Route zu echtem Eigentum.
Option 4: Anderes Projekt mit freier Quote
Manchmal ist die ehrlichste Antwort: ein anderes Projekt. Die Quote gilt pro Gebäude – im Nachbarprojekt oder in einer späteren Bauphase desselben Entwicklers kann reichlich Freehold-Kapazität vorhanden sein. Wer flexibel bei Lage, Stockwerk oder Grundriss bleibt, findet fast immer eine freie Freehold-Einheit, die fast alle Wunschkriterien erfüllt.
Option 5: Thai-Firma – warum wir abraten
Die „Lösung" über eine thailändische Firma mit Thai-Mehrheitsgesellschaftern wird gern als Ausweg verkauft. Bei reinen Wohnungen ist sie unnötig (Freehold ist ja über die Quote möglich) und vor allem riskant: Strukturen, bei denen Thais nur pro forma Anteile für einen ausländischen wirtschaftlich Berechtigten halten (Nominee-Konstrukte), verstoßen gegen thailändisches Recht.
- Die Behörden gehen 2025/2026 verschärft gegen Nominee-Strukturen vor – mit Prüfungen, Strafverfahren und angeordneten Zwangsverkäufen.
- Seit Anfang 2026 müssen Thai-Gesellschafter in Firmen mit Auslandsbeteiligung nachweisen, dass das Kapital aus eigenen Mitteln stammt (u. a. per Kontoauszügen).
- Mögliche Folgen reichen von Geldstrafen und Zwangsverkauf bis hin zu strafrechtlicher Verfolgung.
Hinweis: Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Prüfen Sie vor jeder Umsetzung die offiziellen Quellen (Land Office, Condominium Act) und ziehen Sie einen unabhängigen thailändischen Fachanwalt hinzu.
Optionen im Vergleich
| Option | Eigentumsart | Werthaltigkeit / Wiederverkauf | Bewertung |
|---|---|---|---|
| Leasehold 30 J. (gleiches Projekt) | Befristetes Nutzungsrecht | Sinkt mit Restlaufzeit, geringere Liquidität | Okay für Eigennutzung |
| Warteliste (Rückläufer) | Echtes Freehold | Hoch | Sauber, braucht Geduld |
| Freehold im Zweitmarkt | Echtes Freehold | Hoch | Direkter Weg zu Eigentum |
| Anderes Projekt | Echtes Freehold | Hoch | Pragmatisch |
| Thai-Firma (Nominee) | Indirekt, rechtswidrig | Hohes Rechtsrisiko | Nicht empfohlen |
Häufige Fragen
Kann ich später vom Leasehold ins Freehold wechseln?
Grundsätzlich ja – wenn im Projekt wieder Freehold-Quote frei wird (z. B. durch einen Rückläufer) und der Bauträger einem Wechsel zustimmt. Garantiert ist das nicht. Lassen Sie sich eine eventuelle Wechseloption schriftlich zusichern, bevor Sie ein Leasehold unterschreiben.
Verliere ich beim Leasehold mein Geld nach 30 Jahren?
Das Nutzungsrecht endet mit der Laufzeit, falls keine vertragliche Verlängerung greift. Ein Restwert kann durch vereinbarte Verlängerungsoptionen oder einen Weiterverkauf während der Laufzeit erhalten bleiben – verlässlich kalkulieren lässt sich aber nur die tatsächlich registrierte Laufzeit.
Wie viel günstiger ist Leasehold wirklich?
Je nach Projekt und Quelle liegt der Preisabschlag bei rund 10–25 % gegenüber vergleichbarem Freehold. Hinzu kommt der Vorteil deutlich niedrigerer Nebenkosten (ca. 1,1 % statt rund 6,3 %). Diesem Vorsprung steht der schwächere Wiederverkaufswert gegenüber.
Wird die 49 %-Quote bald angehoben?
Eine Anhebung der Ausländerquote wird in Thailand politisch diskutiert, ist aber Stand 2026 nicht beschlossen. Verlassen Sie sich für Ihre Kaufentscheidung auf die geltende 49 %-Regel und nicht auf Ankündigungen.
Ist die Thai-Firma für eine Wohnung wirklich nötig?
Nein. Für Eigentumswohnungen ist die Firmenkonstruktion überflüssig, weil Freehold über die Quote oder den Zweitmarkt möglich ist – und sie ist angesichts der aktuellen Nominee-Razzien rechtlich riskant. Für eine Wohnung gibt es schlicht keinen guten Grund dafür.
Genau hier setzen wir an: Wir kennen die aktuelle Quoten-Verfügbarkeit laufender Off-Plan-Projekte in Pattaya und Jomtien und finden Freehold-Einheiten, bevor sie weg sind – inklusive Wartelisten-Plätzen und passenden Alternativprojekten. Was Off-Plan-Kauf grundsätzlich bedeutet, lesen Sie in unserem Leitfaden Off-Plan kaufen in Pattaya. Wenn Sie wissen möchten, welche echten Freehold-Optionen es für Ihr Wunschprofil gerade gibt, melden Sie sich gern zur kostenlosen Erstberatung – und sichern Sie sich vorab unseren Gratis-Guide für DACH-Käufer in Thailand.
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