Foreign Quota, Freehold und Leasehold: Was DACH-Käufer wissen müssen

Kurz gesagt: Als DACH-Käufer kaufen Sie ein Condo in Pattaya am sichersten im sogenannten Foreign Quota als Freehold, also als echtes, unbefristetes Volleigentum auf Ihren Namen im Grundbuch (Chanote). Pro Gebäude dürfen bis zu 49 % der Wohnfläche an Ausländer gehen; nur dieser Anteil ermöglicht Freehold. Leasehold (30 Jahre Nutzungsrecht) ist die Alternative, wenn das Quota voll ist, für die meisten DACH-Investoren ist Freehold aber die bessere Wahl, und beim geprüften Neubau-Bauträger ist genau das in der Regel verfügbar.

Foreign Quota in Pattaya: die 49-%-Regel im Condominium Act

Grundlage für ausländisches Wohnungseigentum in Thailand ist der Condominium Act B.E. 2522 (1979), mehrfach novelliert. Er erlaubt Ausländern, eine Eigentumswohnung (Condo) auf ihren eigenen Namen zu besitzen, als echtes Freehold-Eigentum mit Eintrag im thailändischen Grundbuch. Die zentrale Bedingung: In jedem Condominium-Gebäude dürfen höchstens 49 % der gesamten verkaufbaren Wohnfläche in ausländische Hand übergehen. Die restlichen 51 % bleiben thailändischen Eigentümern oder thailändischen Gesellschaften vorbehalten. Dieser ausländische Anteil heißt Foreign Quota.

Wichtig zu verstehen: Die 49 % gelten pro Gebäude und nach Quadratmetern, nicht pro Einheit und nicht pro Gesamtprojekt. In einem Komplex mit mehreren Türmen kann der eine Turm voll ausgeschöpft sein, während im anderen noch Foreign Quota frei ist. Für Sie als DACH-Käufer ist deshalb nur eine Frage entscheidend: Ist für Ihre konkrete Einheit noch Freehold-Quota verfügbar? Genau das kläre ich für Sie vor jeder Reservierung, schriftlich und verbindlich beim Bauträger.

Beim Neubau bzw. Off-Plan ist das ein klarer Vorteil: Wer früh dabei ist, sichert sich die begehrten Freehold-Einheiten mit Meer- oder Stadtblick, bevor das Quota knapp wird. Mehr dazu im Beitrag Off-Plan kaufen in Pattaya.

Freehold: echtes Volleigentum auf Ihren Namen

Freehold ist die Eigentumsform, die DACH-Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz intuitiv erwarten: unbefristetes Volleigentum. Ihr Name wird auf dem Chanote (dem höchsten thailändischen Grundbuchtitel für die Einheit) eingetragen. Es gibt kein Ablaufdatum, Sie können die Wohnung jederzeit vermieten, verkaufen, verschenken oder vererben.

Die Vorteile in der Praxis:

• Wiederverkauf: Freehold-Einheiten sind deutlich leichter und meist zu besseren Preisen verkäuflich, der Käuferkreis ist größer.
• Vererbung: Erben können das Eigentum übernehmen (für die Eintragung auf einen ausländischen Erben gelten dann ebenfalls die Quota- und Devisennachweis-Regeln; alternativ Verkauf aus dem Nachlass).
• Rechtssicherheit: Der Eintrag im Chanote ist der stärkste Eigentumsnachweis, den das thailändische Recht kennt.
• Wertstabilität: In etablierten Lagen wie Wongamat, Pratumnak oder Jomtien hält Freehold-Eigentum seinen Wert besonders gut.

Meine klare Empfehlung bleibt: Kaufen Sie in Freehold, wann immer möglich. Bei meinen geprüften Neubau-Bauträgern ist die Freehold-Quota für DACH-Käufer in aller Regel reserviert verfügbar, etwa bei Grand Solaire Noble, Aquarous Jomtien oder Zenith Pattaya 2.

Leasehold: das langfristige Nutzungsrecht

Leasehold ist kein Eigentum, sondern ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht. Die gesetzliche Höchstdauer einer einzelnen Eintragung beträgt 30 Jahre. Häufig wird mit „30 + 30 + 30 Jahren" geworben, rechtlich bindend ist jedoch zunächst nur die erste 30-Jahres-Periode. Verlängerungen sind vertraglich vereinbart, hängen aber an der Bonität und am Fortbestand des Eigentümers/Bauträgers.

Leasehold ist nicht grundsätzlich schlecht, es kann sinnvoll sein, wenn die Freehold-Quota in einem Wunschobjekt erschöpft ist und Sie genau diese Lage wollen. Wichtig ist, die Eigenschaften richtig einzuordnen:

• Mit jedem Jahr sinkt die Restlaufzeit, und damit tendenziell der Wiederverkaufswert.
• Der Käuferkreis beim Wiederverkauf ist kleiner als bei Freehold.
• Ein Devisennachweis (FET) ist bei Leasehold nicht zwingend, das macht die Zahlungsabwicklung manchmal flexibler, ändert aber nichts an den genannten Punkten.

Für die meisten DACH-Investoren mit Fokus auf Wertstabilität und einfachen Wiederverkauf ist Freehold die ruhigere Wahl. Welche Form zu Ihnen passt, hängt von Lage, Haltedauer und Zielsetzung ab, das besprechen wir individuell.

Freehold vs. Leasehold: der direkte Vergleich für Pattaya

Was DACH-Käufer praktisch beachten müssen

Beim Freehold-Kauf im Foreign Quota laufen drei formale Schritte zusammen. Die kümmere ich mit dem Bauträger ab, wissen sollten Sie sie trotzdem:

1. Geld korrekt nach Thailand bringen (FET-Zertifikat)

Der Kaufpreis muss in Fremdwährung (Euro/Franken) nach Thailand überwiesen und dort in Baht getauscht werden. Die thailändische Bank stellt dafür das FET-Zertifikat (Foreign Exchange Transaction Form, früher „Thor Tor 3") aus. Es belegt, dass die Mittel von außen kamen, und ist die Voraussetzung für die Freehold-Eintragung. Ohne FET verweigert das Land Department in der Regel die Registrierung als ausländisches Freehold-Eigentum. Praxis-Hinweis: Ein FET wird üblicherweise erst ab einem Transfer von über 50.000 USD ausgestellt; bei kleineren Beträgen genügt oft eine Bankbestätigung auf SWIFT-Basis. Details im Beitrag Geldtransfer & FET-Zertifikat.

2. Namensregistrierung & Chanote

Bei der Übergabe (beim Neubau nach Fertigstellung) erfolgt die Eintragung Ihres Namens beim Land Department. Sie erhalten den Chanote für Ihre Einheit, mit Unit-Nummer, Quadratmeterzahl und Ihrem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Mitzubringen sind u. a. Reisepass, FET, der Foreign-Quota-Nachweis der Eigentümergemeinschaft (Debt-free-Letter) und der Kaufvertrag.

3. Eigener Anwalt, wann sinnvoll?

Beim Neubau eines geprüften Bauträgers sind die Verträge standardisiert und vielfach geprüft, ein eigener Anwalt ist dann nicht nötig, das ist genau mein Job für Sie. Beim Resale (Kauf von privat) empfehle ich dagegen eine unabhängige juristische Prüfung, um Quota-Status, Schuldenfreiheit und Eigentümerstellung sauber zu bestätigen. So nutzen Sie den Käufervorteil, ohne unnötige Kosten zu tragen.

Beispiel-Szenarien: so sieht es konkret aus

Die folgenden Fälle sind anonymisierte, rein illustrative Beispiele, keine echten Kundendaten.

• Szenario A, Freehold-Studio in Jomtien: Ein DACH-Paar reserviert früh in der Bauphase ein 30-m²-Studio im Foreign Quota. Off-Plan-Preis rund 138.000 THB/m², also ca. 4,14 Mio. THB (~106.000 €). Bezahlung per Auslandsüberweisung, FET wird ausgestellt, bei Fertigstellung Eintrag im Chanote. Eigentum unbefristet, voll vermietbar (Zielrendite etwa 5 bis 8 % p. a. brutto). Preisbeispiele finden Sie auch im Off-Plan-Preisreport 2026.
• Szenario B, Leasehold bei vollem Quota: In einem stark nachgefragten Wongamat-Turm ist die Freehold-Quota erschöpft. Wer genau diese Lage will, greift zum Leasehold (30 Jahre). Eintrag erfolgt als Lease, kein FET nötig. Für Selbstnutzung über einen klar definierten Zeitraum kann das passen, für reine Wertsteigerung wäre Freehold in einem anderen Objekt die solidere Wahl.
• Szenario C, 2-Zimmer als Investment: Ein Investor sucht Wertstabilität und einfachen Wiederverkauf. Wir wählen Freehold in einem Projekt mit garantiert freier Quota, z. B. Copacabana Coral Reef. Gesamtpreis im 2-Zimmer-Bereich grob 180.000 bis 250.000 €, je nach Größe und Geschoss.

Der Off-Plan-Vorteil: In früher Bauphase sind Einheiten teils bis zu 40 % günstiger als bei Fertigstellung, das ist Wertsteigerungspotenzial (nicht die Mietrendite). Hinzu kommt die laufende Marktpreissteigerung von etwa 3 bis 5 % p. a. Diese drei Größen sollte man sauber auseinanderhalten; mehr dazu unter Mietrendite realistisch erklärt.

Rechtlicher Rahmen kompakt, und wo Sie tiefer einsteigen

Foreign Quota, Freehold und Leasehold sind nur ein Teil des Bilds. Wer den vollständigen rechtlichen Rahmen verstehen will, findet die Grundlagen im Beitrag Condominium Act auf Deutsch erklärt. Für die Gesamtkalkulation lohnt der Blick auf Steuern beim Condo-Kauf und laufende Kosten (Common Area Fee & Sinking Fund). Alle Preise hier sind Richtwerte und keine Anlageberatung; Portalpreise sind Angebote, keine tatsächlichen Abschlüsse.

Häufige Fragen zu Foreign Quota, Freehold und Leasehold in Pattaya

Können Ausländer in Thailand wirklich Eigentum an einem Condo erwerben?

Ja. Der Condominium Act erlaubt ausländischen Käufern echtes Freehold-Volleigentum an einer Eigentumswohnung, innerhalb der 49-%-Foreign-Quota pro Gebäude und mit Eintrag im Chanote auf Ihren Namen.

Was passiert, wenn die Foreign Quota in meinem Wunschobjekt voll ist?

Dann ist Freehold dort nicht mehr möglich. Alternativen sind Leasehold (30 Jahre Nutzungsrecht) im selben Objekt, oder, meist die bessere Lösung, eine vergleichbare Freehold-Einheit in einem anderen Gebäude/Projekt. Genau hier berate ich Sie.

Brauche ich für den Freehold-Kauf zwingend das FET-Zertifikat?

Für die Freehold-Eintragung beim Land Department ja: Der Kaufpreis muss als Fremdwährung nach Thailand kommen und per FET nachgewiesen werden. Bei Leasehold ist der FET-Nachweis dagegen nicht zwingend.

Ist Leasehold für DACH-Käufer grundsätzlich abzuraten?

Nein, aber es ist die zweite Wahl. Für langfristigen Werterhalt und einfachen Wiederverkauf ist Freehold besser. Leasehold kann sinnvoll sein, wenn die Quota voll ist und Sie genau diese Lage über einen klaren Zeitraum nutzen möchten.

Lohnt sich beim Neubau ein eigener Anwalt?

Beim Neubau eines geprüften Bauträgers sind die Verträge standardisiert, ein eigener Anwalt ist nicht nötig, das übernehme ich. Beim Resale von privat ist eine unabhängige Prüfung dagegen empfehlenswert.

Ihr nächster Schritt

Foreign Quota, Freehold und Leasehold klingen kompliziert, in der Praxis kläre ich das für Sie in wenigen Tagen, inklusive verbindlicher Quota-Bestätigung und sauberer Zahlungsabwicklung. Sagen Sie mir einfach, welche Lage und welches Budget Sie im Kopf haben, und ich finde die passende Freehold-Einheit. Schreiben Sie mir unverbindlich über das Kontaktformular, oder laden Sie sich vorab meinen Gratis-Guide herunter, der den gesamten Kaufprozess Schritt für Schritt erklärt. Einen Überblick über alle aktuellen Neubauprojekte finden Sie unter Projektübersicht.