Foreign Quota, Freehold und Leasehold: Was DACH-Käufer wissen müssen

Wenn ich mit Käuferinnen und Käufern aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz spreche, kommen fast immer dieselben drei Begriffe: Foreign Quota, Freehold und Leasehold. Und fast immer stellt sich heraus, dass mindestens einer davon falsch verstanden wurde. Das ist kein Vorwurf. Thailand hat ein eigenes Rechtssystem. Wer das nicht kennt, kauft buchstäblich ins Ungewisse.

Nach mehr als 500 Beratungsgesprächen in Pattaya, Jomtien und Wongamat weiß ich: Diese drei Begriffe entscheiden darüber, ob ein Kauf rechtssicher ist oder riskant. Ich erkläre Ihnen alle drei, so klar wie möglich.

Die Foreign Quota: 49 Prozent für Ausländer

Das Thai Condominium Act schreibt fest, dass maximal 49 Prozent der Gesamtnutzfläche eines Condominium-Gebäudes an Ausländer verkauft werden dürfen. Die verbleibenden 51 Prozent bleiben Thai-Staatsangehörigen oder Thai-Gesellschaften vorbehalten. Dieser Ausländeranteil wird als Foreign Quota bezeichnet.

Was das für Sie konkret bedeutet: Solange Sie eine Einheit erwerben, die noch in der Foreign Quota verfügbar ist, können Sie diese vollständig auf Ihren Namen im Thai-Grundbuch, dem Chanote, registrieren lassen. Das ist vollwertiges Eigentum nach Thai-Recht. Weder Ihre Nationalität noch Ihr Wohnsitz spielen dabei eine Rolle.

Ein Punkt, den viele übersehen: Die Foreign Quota gilt pro Gebäude, nicht pro Projekt. Bei Projekten mit mehreren Gebäuden kann Gebäude A noch freie Quota haben, während Gebäude B bereits ausgeschöpft ist. Fragen Sie deshalb immer konkret nach der spezifischen Einheit. Seriöse Bauträger bestätigen Ihnen den Quota-Status schriftlich, bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen.

In Projekten wie Grand Solaire Noble, Seaspire Jomtien oder Copacabana Coral Reef prüfe ich bei jeder Beratung, ob Foreign-Quota-Einheiten verfügbar sind. Das ist für DACH-Käufer der einzig empfehlenswerte Weg.

Freehold: Echtes, unbefristetes Eigentum

Freehold bedeutet: Ihr Name steht im Chanote, dem offiziellen Grundbuchdokument des Land Department. Kein Ablaufdatum, keine Verlängerungspflicht, keine Abhängigkeit von Dritten. Das Eigentum gehört Ihnen, bis Sie es verkaufen oder vererben.

Aus meiner Erfahrung in Wongamat, Jomtien und Central Pattaya ist Freehold für europäische Käufer die klar überlegene Eigentumsform:

• Wiederverkauf: Freehold-Einheiten sprechen einen breiteren Käufermarkt an, erzielen höhere Preise und sind leichter zu finanzieren.
• Vererbung: Freehold-Eigentum kann ohne besondere Einschränkungen an Erben weitergegeben werden, auch ohne Thai-Staatsangehörigkeit.
• Rechtssicherheit: Keine Laufzeit, keine Verlängerungsverhandlung, keine Unsicherheit über den Eigentumsfortbestand.
• Wertstabilität: Freehold-Immobilien in etablierten Lagen wie Wongamat und Jomtien haben historisch eine solide Wertentwicklung gezeigt.

Meine Empfehlung ist eindeutig: Kaufen Sie in Freehold, wenn irgend möglich. Die Foreign Quota ist der einzige legale Weg dorthin beim Condominium-Kauf als Ausländer.

Leasehold: Was es ist und was es nicht ist

Leasehold ist kein Eigentum. Das ist der wichtigste Satz in diesem Artikel. Leasehold ist ein langfristiges Nutzungsrecht in Form eines Pachtvertrags. Die maximale gesetzliche Laufzeit beträgt in Thailand 30 Jahre pro Eintrag.

Viele Bauträger vermarkten Leasehold als 30 plus 30 plus 30 Jahre Laufzeit, also insgesamt 90 Jahre. Das klingt nach Sicherheit. Die dritte Verlängerung ist rechtlich jedoch nicht einklagbar. Der Grundstückseigentümer oder seine Erben sind nach 30 Jahren nicht verpflichtet, zu denselben Konditionen zu verlängern oder überhaupt zu verlängern.

Beim Wiederverkauf entsteht ein strukturelles Problem: Eine Leasehold-Einheit mit noch 15 Jahren Restlaufzeit ist wesentlich schwieriger zu verkaufen als eine Freehold-Einheit. Der Käufermarkt ist kleiner, der erzielbare Preis niedriger und Finanzierungen sind für Leasehold-Objekte häufig nicht erhältlich.

Wann ist Leasehold akzeptabel? Wenn Freehold nicht verfügbar ist, die verbleibende Laufzeit klar über Ihrem geplanten Anlagehorizont liegt und der Kaufpreis entsprechend unter dem eines vergleichbaren Freehold-Objekts liegt. Ein unabhängiger Anwalt sollte jeden Leasehold-Vertrag vor Unterzeichnung prüfen.

Vier Grundregeln für DACH-Käufer

• Kaufen Sie immer Freehold, wenn die Foreign Quota verfügbar ist.
• Bestätigen Sie schriftlich, dass die konkrete Einheit in der Foreign Quota enthalten ist, bevor Sie zahlen.
• Lehnen Sie Leasehold ab, wenn Sie das Investment längerfristig halten oder gewinnbringend verkaufen möchten.
• Lassen Sie jeden Vertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen, der nicht vom Bauträger bezahlt wird.

Fazit

Foreign Quota, Freehold und Leasehold sind die rechtlichen Grundlagen Ihres Investments in Thailand. Wer diese drei Konzepte versteht, trifft fundierte Entscheidungen. Ich erkläre Ihnen diese Zusammenhänge im persönlichen Gespräch gerne noch konkreter, angepasst auf das Projekt und die Einheit, die Sie interessiert. Kostenlos und ohne Verkaufsdruck.

Alexander Reifenschneider

Weiterführende Informationen

Krisdika.go.th: Condominium Act ThailandAuswärtiges Amt: Hinweise für Deutsche in ThailandBOI Thailand: Investitionsregelungen für Ausländer