Was kostet ein Condo in Pattaya wirklich? Die vollständige Kostenkalkulation

Der häufigste Denkfehler beim Condo-Kauf in Pattaya: Der Listenpreis ist der finale Preis. Er ist es nicht. Zwischen dem Preis, den der Bauträger auf seiner Website zeigt, und dem Moment, in dem Sie Ihren Kaffee in Ihrer eingerichteten Einheit trinken, liegen typischerweise weitere 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme. Wer das nicht einplant, hat ein Liquiditätsproblem nach dem Kauf.

Ich führe dieses Gespräch mit jedem meiner Klienten, bevor wir ein Projekt besichtigen. Denn eine falsch kalkulierte Investition ist keine gute Investition, egal wie attraktiv das Projekt auf den ersten Blick wirkt.

Die Erwerbsnebenkosten: Was beim Transfer anfällt

Bei der Eigentumsübertragung im Thai Land Department entstehen folgende Kosten:

• Transfergebühr: 2 Prozent des offiziell registrierten Wertes. Diese wird üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, das heißt je 1 Prozent. Bei manchen Projekten übernimmt der Bauträger seinen Anteil.
• Spezifische Gewerbesteuer (SBT): 3,3 Prozent bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren seit Ersterwerb. Wird in der Regel vom Verkäufer getragen, ist aber verhandelbar.
• Stempelsteuer: 0,5 Prozent, alternativ zur SBT bei Besitz über fünf Jahre.
• Quellensteuer: Einbehalt je nach Verkäufer (Privatperson oder Unternehmen), typischerweise vom Verkäufer getragen.

Als Käufer kalkulieren Sie in den meisten Szenarien mit etwa 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises als direkte Transferkosten.

Sinking Fund und Common Area Fee

Diese Kosten werden beim Erstkauf oft nicht explizit kommuniziert, sind aber unvermeidlich:

• Sinking Fund (einmalig bei Transfer): 500 bis 1.000 THB pro Quadratmeter als einmalige Einlage in den Instandhaltungsfonds des Gebäudes. Bei einer 50 Quadratmeter Einheit sind das 25.000 bis 50.000 THB (ca. 650 bis 1.300 Euro).
• Common Area Fee (laufend): 50 bis 80 THB pro Quadratmeter und Monat für die Bewirtschaftung der Gemeinschaftsflächen. Bei einem 50-Quadratmeter-Studio also 2.500 bis 4.000 THB pro Monat (ca. 65 bis 105 Euro).

Anwaltskosten: Unverzichtbar

Ich habe in einem anderen Artikel ausführlich erklärt, warum ein unabhängiger Anwalt beim Kauf unverzichtbar ist. Die Kosten für eine vollständige Vertragsprüfung inklusive Beratung liegen bei 15.000 bis 25.000 THB (ca. 400 bis 650 Euro). Das ist die beste Einzelinvestition, die Sie beim Immobilienkauf tätigen können.

Einrichtung: Der unterschätzte Kostenblock

Die meisten Einheiten werden möbliert oder unmöbliert übergeben. Wer vermieten möchte, braucht eine vollständige Einrichtung, die dem Standard der Zielgruppe entspricht. Die Kosten variieren stark:

• Basisausstattung für Langzeitmieter: 150.000 bis 250.000 THB (ca. 3.900 bis 6.500 Euro)
• Professionelle Ausstattung für Kurzzeitvermietung: 350.000 bis 600.000 THB (ca. 9.000 bis 15.500 Euro)
• Premium-Einrichtung für Luxussegment: 600.000 THB und mehr

Wer ohne ausreichende Einrichtung vermieten möchte, erzielt entweder niedrigere Mietpreise oder findet keine geeigneten Mieter.

Laufende Kosten bei Vermietung

Wenn Sie Ihre Einheit vermieten möchten, kommen weitere laufende Kosten hinzu:

• Property Management: 15 bis 25 Prozent der Bruttomieteinnahmen für professionelle Verwaltung, Mietersuche und Abrechnung.
• Kleinreparaturen und Instandhaltung: Planen Sie jährlich 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Wartung, Reparaturen und Ersatz von Kleingeräten ein.
• Steuern auf Mieteinnahmen: Thai-Quellensteuer wird auf Mieteinnahmen erhoben. Für Nicht-Residenten gelten spezifische Steuersätze, die mit einem Thai-Steuerberater zu klären sind.

Die ehrliche Gesamtkalkulation

Nehmen wir ein realistisches Beispiel: Kaufpreis einer 50-Quadratmeter-Einheit in Jomtien: 3.500.000 THB (ca. 90.000 Euro).

• Transferkosten (1%): ca. 35.000 THB
• Sinking Fund: ca. 40.000 THB
• Anwaltskosten: ca. 20.000 THB
• Einrichtung (professionell): ca. 400.000 THB
• Gesamtaufwand: ca. 3.995.000 THB, also rund 14 Prozent über Kaufpreis

Hinzu kommen laufende Kosten von ca. 2.500 bis 4.000 THB pro Monat für Common Area Fee sowie Property Management bei Vermietung. Diese Zahlen sind realistisch und typisch für den Markt in Jomtien und Wongamat.

Fazit

Eine ehrliche Kalkulation vor dem Kauf ist kein Pessimismus. Sie ist die Grundlage für eine gute Investitionsentscheidung. Mit diesen Zahlen lässt sich exakt berechnen, ob ein Investment die gewünschte Rendite von 5 bis 8 Prozent netto tatsächlich erreicht oder ob die Kosten die Renditeerwartung unrealistisch machen.

Ich erstelle diese Kalkulation für jedes Projekt, das meine Klienten in Betracht ziehen. Kostenlos und ohne Zeitdruck. Kontaktieren Sie mich.

Alexander Reifenschneider

Weiterführende Informationen

Thai Revenue Department: Aktuelle Steuersätze für ImmobilientransaktionenThailand.go.th: Offizielle BehördeninformationenAuswärtiges Amt: Steuerliche Hinweise für Deutsche in Thailand