Der Kaufvertrag entscheidet, wie gut Sie beim Condo-Kauf abgesichert sind – besonders bei Off-Plan. Die gute Nachricht: Thailand erzwingt per Gesetz käuferfreundliche Mindestklauseln. Die Kunst liegt darin, sie zu kennen und den Entwickler-Standardvertrag nachzuverhandeln.
Reservierung vs. Kaufvertrag (SPA)
Die Reservierungsvereinbarung nimmt die Einheit vom Markt und hält den Preis – sie überträgt noch kein Eigentum. Das SPA ist der eigentliche, bindende Kaufvertrag: Objekt, Endpreis, Zahlungsplan, Übergabedatum, Gewährleistungen, Steuerverteilung. Die Reservierungsgebühr (oft ~100.000 THB) ist grundsätzlich nicht erstattbar, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht – eine Rückerstattungsklausel (z. B. bei geplatzter Finanzierung oder fehlender Foreign Quota) muss aktiv verhandelt werden. Seit 31.01.2025 schreibt eine Verordnung des Verbraucherschutzamts (OCPB) klare Rückerstattungsbedingungen im Reservierungsvertrag vor.
Diese Klauseln müssen rein
- Foreign-Quota-Garantie: volle Rückerstattung, falls die Freehold-Registrierung in der 49 %-Quote scheitert.
- Zahlungsplan an Bau-Meilensteine gekoppelt (nicht nur Kalenderdaten) – Sie zahlen für echten Baufortschritt.
- Konkretes Fertigstellungsdatum + Verzugsstrafe: gesetzlich mind. 0,01 %/Tag (Cap 10 % des Preises), besser höher verhandeln; Kündigungsrecht ab z. B. 180 Tagen Verzug.
- Force-Majeure-Rückerstattung inkl. Zinsen; Bauunterbrechung max. 1 Jahr.
- Spezifikations-/Materialplan als Anhang (inkl. Marken/Modelle).
- Gewährleistung: 5 Jahre Struktur, 2 Jahre übrige Bauteile.
Steuern & Gebühren im Vertrag regeln
Gesetzlich trägt der Verkäufer SBT (3,3 %) bzw. Stamp Duty (0,5 %) und die Withholding Tax; die Transfer Fee (2 %) wird meist 50/50 geteilt – alles verhandelbar und gehört in den SPA. Beim Neubau vom Entwickler gilt zudem: Der Käufer trägt maximal 1 % Transfer Fee, den Rest der Entwickler. Den Zahlungsplan im Detail zeigt Condo finanzieren & Zahlungsplan.
Off-Plan: was bei Verzug schützt
Der vorgeschriebene Standardvertrag (Section 6/2) liefert Verzugsstrafe, Kündigungsrecht und Force-Majeure-Rückerstattung – und macht entwicklerseitige Verschlechterungen unwirksam. Ein Schwachpunkt bleibt: Escrow (Treuhand) ist möglich, aber nicht Pflicht; viele Entwickler bieten es nicht an. Ohne Escrow fließt Ihr Geld direkt zum Bauträger – deshalb sind Entwickler-Bonität und Track Record entscheidend. Wie Sie sich gegen eine Bauträger-Pleite absichern, steht in Off-Plan & Bauträger-Pleite.
Sprache & Anwalt
Bei zweisprachigen Verträgen hat die thailändische Fassung Vorrang. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von einem eigenen, unabhängigen Anwalt prüfen – nicht vom „One-Stop-Service" des Verkäufers (Interessenkonflikt).
Häufige Fragen
Ist meine Reservierungsgebühr erstattbar?
In der Regel nein, sofern es nicht ausdrücklich im Vertrag steht. Verhandeln Sie eine Rückerstattungsklausel (z. B. bei geplatzter Finanzierung oder fehlender Foreign Quota). Seit 2025 müssen Reservierungsverträge klare Rückerstattungsbedingungen enthalten.
Was passiert, wenn der Entwickler verzögert?
Der Standardvertrag sieht eine Verzugsstrafe von mind. 0,01 %/Tag vor (Cap 10 %). Bei Erreichen der 10 % und absehbarem Scheitern dürfen Sie kündigen und Schaden einklagen. Verhandeln Sie idealerweise eine höhere Strafe und ein Kündigungsrecht ab ~180 Tagen.
Welche Vertragssprache gilt?
Die thailändische. Weicht die Übersetzung ab, hat der Thai-Text Vorrang – beide Fassungen vorab vom eigenen Anwalt abgleichen lassen.
Ist Off-Plan wegen der Risiken überhaupt sinnvoll?
Ja, wenn zwei Dinge stimmen: ein sauberer SPA (Verzugsstrafe, Kündigungsrecht, Foreign-Quota-Garantie, Meilenstein-Raten, Spezifikationsanhang) und ein seriöser Entwickler mit Track Record. Der gesetzliche Standardvertrag liefert die Schutzbasis.
Hinweis: keine Rechtsberatung. Wir achten bei jedem Off-Plan-Projekt auf saubere, faire Verträge und prüfen den Entwickler – damit Ihr Kauf sicher ist. Kostenlose Erstberatung oder zuerst den Gratis-Guide lesen.
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