Condo in Thailand aus dem Ausland kaufen – ohne Anreise (Vollmacht)

Viele DACH-Käufer entdecken ihr Wunsch-Condo in Pattaya online – und stehen dann vor der Frage: Muss ich für den Kauf wirklich nach Thailand fliegen? Die kurze Antwort lautet nein. Mit einer korrekt erteilten Vollmacht (englisch: Power of Attorney) lässt sich der gesamte Kaufvorgang aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz steuern.

Dieser Artikel zeigt konkret, wie der Fernkauf abläuft, welche Dokumente Sie unterschreiben, was Ihr Bevollmächtigter im Land Office erledigt – und wo die echten Risiken liegen. Die rechtlichen Grundlagen zum Auslandseigentum (49-%-Quote, Freehold) haben wir separat in unserem Beitrag Condo kaufen als Ausländer – legal & sicher aufbereitet; hier geht es ausschließlich um den Kauf ohne Anreise.

Geht ein Condo-Kauf ohne Reise nach Thailand wirklich?

Ja. Das thailändische Recht erlaubt es, sich bei der Eigentumsumschreibung im Land Office von einer bevollmächtigten Person vertreten zu lassen. Sie müssen also nicht persönlich am Schreibtisch des Beamten sitzen. In der Praxis übernimmt diese Rolle ein unabhängiger thailändischer Anwalt, den Sie ausdrücklich für genau diese Transaktion bevollmächtigen.

Wichtig zu verstehen: Die Vollmacht ersetzt Ihre Anwesenheit, nicht Ihre Entscheidung. Sie prüfen vorab den Kaufvertrag (Sales and Purchase Agreement, SPA), Sie entscheiden über Preis und Konditionen, Sie geben das Geld frei. Der Bevollmächtigte führt nur das aus, was im Vollmachtstext klar festgelegt ist.

Die richtige Vollmacht: Formular Chor 21

Das Land Department akzeptiert für Condo-Übertragungen ausschließlich sein eigenes Formular: Chor 21 (für Häuser und Land wäre es Tor Dor 21). Ein selbst formulierter oder rein übersetzter Text wird am Schalter nicht angenommen.

• Spezifisch statt allgemein: Die Vollmacht sollte die konkrete Einheit (Projektname, Gebäude, Unit-Nummer) und die erlaubten Handlungen exakt benennen. Eine pauschale Generalvollmacht ist riskant und wird im Land Office oft abgelehnt.
• Notarielle Beglaubigung: Sie unterschreiben das Formular vor einem Notar in Ihrem Wohnsitzland. Der Notar bestätigt Identität und Unterschrift.
• Legalisierung durch die Thailändische Botschaft: Anschließend muss die notarielle Beglaubigung von der Königlich Thailändischen Botschaft bzw. dem Konsulat überbeglaubigt werden. Thailand ist kein Mitglied des Haager Apostille-Übereinkommens – eine Apostille reicht also nicht aus.
• Thai-Übersetzung: Liegt das Dokument auf Englisch vor, verlangen die Behörden in der Regel eine beglaubigte thailändische Übersetzung.
• Gültigkeit: Eine solche Vollmacht ist üblicherweise rund drei Monate ab Unterzeichnung gültig – planen Sie den Ablauf also zeitlich passend zum Übertragungstermin.

Hinweis: Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Form, Fristen und Gebühren ändern sich – lassen Sie die konkrete Vollmacht und die aktuellen Anforderungen vor der Umsetzung von einem thailändischen Fachanwalt und ggf. der zuständigen Botschaft prüfen.

So läuft der Fernkauf Schritt für Schritt ab

• Auswahl & Fernbesichtigung: Wir zeigen Ihnen die Einheit per Live-Video, schicken Grundrisse, Fotos und prüfen Lage, Stockwerk und Ausblick gemeinsam mit Ihnen.
• Reservierung: Mit einer Reservierungszahlung wird die Einheit für Sie geblockt; die Konditionen werden schriftlich fixiert.
• Due Diligence: Ihr Anwalt prüft den Titel (Chanote/Eigentumsurkunde), die 49-%-Ausländerquote im Gebäude und etwaige Belastungen.
• Kaufvertrag (SPA): Sie erhalten den Vertrag zur Prüfung – inklusive Ausstiegs- und Anzahlungsklauseln – und unterzeichnen aus der Ferne.
• Vollmacht (Chor 21): Notariell beglaubigen, von der Thai-Botschaft legalisieren, an den Anwalt senden.
• Geldtransfer: Der Kaufpreis kommt in Fremdwährung aus dem Ausland; die Empfängerbank stellt das FET-Dokument aus (siehe unten).
• Umschreibung: Ihr Bevollmächtigter erscheint am Termin im Land Office, zahlt die Gebühren, unterschreibt und nimmt die neue Eigentumsurkunde auf Ihren Namen entgegen.

Was Ihr Bevollmächtigter im Land Office erledigt

Ein guter, unabhängiger Anwalt ist beim Fernkauf der wichtigste Sicherheitsfaktor. Er übernimmt:

• Prüfung der Eigentumsurkunde und Abgleich mit dem Verkäufer-Dokument
• Kontrolle der ausländischen Eigentumsquote im Gebäude
• Korrekte Berechnung und Zahlung der Übertragungsgebühren
• Unterzeichnung der Übertragungsdokumente in Ihrem Namen
• Entgegennahme der auf Sie umgeschriebenen Eigentumsurkunde

Lassen Sie sich nach Möglichkeit nicht durch den Verkäufer oder Bauträger selbst vertreten – ein eigener Anwalt wahrt ausschließlich Ihre Interessen.

Geld korrekt nach Thailand bringen: die FET-Form

Ausländer dürfen ein Condo im Eigentum (Freehold) nur erwerben, wenn der Kaufpreis aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen wurde. Bei Beträgen über umgerechnet rund 50.000 USD stellt die thailändische Empfängerbank eine Foreign Exchange Transaction Form (FET) aus. Dieses Dokument ist der zwingende Nachweis der Kapitaleinfuhr – ohne FET kann die Eigentumsumschreibung im Land Office nicht durchgeführt werden. Achten Sie darauf, dass Verwendungszweck und Ihr Name korrekt angegeben sind.

Welche Kosten fallen bei der Übertragung an?

Die staatlichen Gebühren werden am Übertragungstag im Land Office fällig und sind getrennt vom Anwaltshonorar zu sehen. Die übliche Verteilung ist verhandelbar und sollte vor Unterschrift schriftlich geklärt werden.

Rechnen Sie zusätzlich mit Anwaltshonorar, Übersetzungs- und Legalisierungskosten sowie Notargebühren in Ihrem Heimatland. Alle Angaben sind Richtwerte – die tatsächliche Steuerlast hängt vom Einzelfall ab.

Welche Risiken hat der Kauf per Vollmacht?

Der Fernkauf ist etabliert, aber nicht ohne Fallstricke:

• Fehler im Dokument: Eine falsche Unit-Nummer oder Eigentümerbezeichnung macht die Vollmacht ungültig und verzögert die Umschreibung.
• Zu weite Vollmacht: Eine Generalvollmacht ohne klare Grenzen ist gefährlich – halten Sie den Umfang eng.
• Falscher Bevollmächtigter: Wer sich vom Verkäufer vertreten lässt, gibt die Kontrolle aus der Hand.
• Fristen: Die rund dreimonatige Gültigkeit darf am Übertragungstag nicht abgelaufen sein.

Diese Risiken lassen sich allesamt durch einen sauberen, spezifischen Vollmachtstext und einen unabhängigen Anwalt entschärfen.

Häufige Fragen

Muss ich für den Condo-Kauf persönlich nach Thailand kommen?

Nein. Mit einer korrekt beglaubigten und legalisierten Vollmacht (Chor 21) kann Ihr Anwalt die Eigentumsumschreibung im Land Office vollständig in Ihrem Namen abwickeln. Viele Käufer reisen trotzdem freiwillig zum Übertragungstermin an – Pflicht ist es nicht.

Welche Vollmacht brauche ich für den Condo-Kauf in Thailand?

Das offizielle Land-Department-Formular Chor 21 für Eigentumswohnungen. Es muss vor einem Notar im Wohnsitzland unterzeichnet und anschließend von der Königlich Thailändischen Botschaft legalisiert werden; eine Apostille genügt nicht.

Wie zahle ich den Kaufpreis aus dem Ausland?

Per Auslandsüberweisung in Fremdwährung auf ein thailändisches Konto. Die Empfängerbank stellt bei Beträgen über rund 50.000 USD die FET-Form aus – der Pflichtnachweis für die Eigentumsumschreibung als Ausländer.

Wie lange dauert der gesamte Fernkauf?

Das hängt von Botschaftsterminen, Versand der Dokumente und dem Land-Office-Termin ab. Planen Sie für Beglaubigung und Legalisierung der Vollmacht einige Wochen ein und stimmen Sie den Ablauf eng mit Ihrem Anwalt ab.

Ist der Kauf per Vollmacht sicher?

Ja, wenn die Vollmacht spezifisch formuliert ist, ein unabhängiger Anwalt sie ausführt und der Geldfluss über die FET-Form sauber dokumentiert ist. Die größten Risiken sind formale Fehler und ein zu weiter Vollmachtsumfang.

Besonders gut funktioniert der Fernkauf bei Off-Plan-Projekten: Sie reservieren die Einheit, unterschreiben Vertrag und Vollmacht aus der Ferne und zahlen den Kaufpreis bequem in Raten über die Bauphase – wir koordinieren jeden Schritt vor Ort, von der Fernbesichtigung bis zur Übergabe. Was dabei zu beachten ist, lesen Sie in unserem Leitfaden Off-Plan kaufen in Pattaya. Wenn Sie Ihren Fernkauf konkret durchdenken möchten, vereinbaren Sie eine kostenlose Erstberatung oder laden Sie zuerst unseren Gratis-Guide herunter – ehrlich, ohne Verkaufsdruck.