Land Office: So läuft die Eigentumsumschreibung eines Condos ab

Der Kaufvertrag ist unterschrieben, das Geld ist überwiesen – und doch sind Sie noch nicht Eigentümer. Eigentum an einem Condo in Thailand entsteht erst durch die offizielle Umschreibung am Land Office (thailändisches Grundbuchamt). Erst wenn Ihr Name auf dem Unit-Title-Deed steht und der Beamte den Eintrag abstempelt, gehört die Wohnung wirklich Ihnen.

Dieser Artikel beschreibt konkret, wie dieser Tag abläuft: welche Papiere auf den Tisch müssen, wer erscheinen muss, wie lange es dauert, was am Schalter zu zahlen ist – und woran Umschreibungen typischerweise scheitern. Es geht hier bewusst um den Land-Office-Tag selbst. Die allgemeinen Rahmenbedingungen des Condo-Kaufs für Ausländer behandeln wir separat im Leitfaden zum legalen Condo-Kauf.

Welches Land Office für Pattaya zuständig ist

Jede Immobilie fällt unter ein bestimmtes Grundbuchamt – maßgeblich ist die Lage der Wohnung, nicht Ihr Wohnort. Für Pattaya, Jomtien, Pratumnak und Naklua ist das Chonburi Provincial Land Office, Bang Lamung Branch zuständig. Andere Stadtteile oder Provinzen können abweichen. Das ist mehr als eine Formalie: Beamte legen Verfahrensdetails lokal teils unterschiedlich aus, und die Praxis in Bang Lamung weicht in Nuancen von der anderer Ämter ab. Es lohnt sich daher, mit jemandem zum Termin zu gehen, der das jeweilige Amt kennt.

Die Dokumente: Was zwingend auf den Tisch muss

Die Umschreibung steht und fällt mit der Vollständigkeit der Unterlagen. Fehlt ein einziges Papier – oder ist es zu alt – schickt der Beamte Sie ohne Diskussion wieder nach Hause. Für ausländische Käufer im Foreign-Quota sind das die Kernunterlagen:

• Reisepass (gültig, idealerweise mehrere Monate Restlaufzeit) – plus mehrere Kopien. Beamte haben Umschreibungen schon wegen fehlender Passkopien abgelehnt.
• FET-Devisennachweis (Foreign Exchange Transaction Form, früher „Thor Tor 3"). Er belegt, dass der Kaufpreis aus dem Ausland nach Thailand transferiert und dort in Baht getauscht wurde. Ab einem Einzelbetrag von 50.000 USD stellt die Empfängerbank das offizielle FET-Formular aus; bei kleineren Beträgen genügt ein gleichwertiges Credit-Note-Schreiben der Bank. Auf dem Dokument müssen Zweck (Kauf einer Eigentumswohnung), Projektname und Unit-Nummer stehen.
• Foreign-Quota-Bestätigung der Juristic Person (Hausverwaltung). Sie bescheinigt, dass die Wohnung innerhalb der 49-%-Ausländerquote der verkaufbaren Gebäudefläche liegt (Condominium Act, §19 bis). Ohne diesen Brief trägt das Land Office das Eigentum nicht auf einen ausländischen Namen ein.
• Debt-Free-Letter der Hausverwaltung: Bestätigung, dass keine offenen Hausgelder bestehen. Achtung: Dieses Schreiben hat eine sehr kurze Gültigkeit (oft nur 7–15 Tage) – es muss kurz vor dem Termin frisch ausgestellt sein.
• Original-Chanote / Unit-Title-Deed (bei Condos das Or Chor 2). Es zählt ausschließlich das Original mit dem roten Garuda-Stempel; Kopien werden abgewiesen. Bei einer noch laufenden Hypothek muss die Bank des Verkäufers den Titel rechtzeitig freigeben.
• Unterschriebener Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) sowie das in Thai ausgefüllte Übertragungsformular (Tor Dor 13).

Ist der Verkäufer verheiratet, kann eine Zustimmungserklärung des Ehepartners samt Ausweiskopie und Heiratsurkunde verlangt werden. Bei einer verkaufenden Firma kommen Handelsregisterauszug und Gesellschafterbeschluss hinzu.

Persönlich erscheinen oder per Vollmacht?

Grundsätzlich müssen Käufer und Verkäufer persönlich am Land Office erscheinen. Wer das nicht kann, lässt sich über eine Vollmacht vertreten – aber nur auf dem offiziellen Vollmachtsformular des Land Department (Tor Dor 21). Selbst aufgesetzte oder generische Vollmachten werden zurückgewiesen. Eine im Ausland erteilte Vollmacht muss in der Regel notariell beglaubigt und mit Apostille versehen sein – planen Sie dafür rund zwei bis drei Wochen Vorlauf ein. Wird ein Bevollmächtigter eingesetzt, gehört dessen Ausweiskopie mit zum Stapel.

Ablauf und Dauer am Termin

Die Registrierung selbst ist ein Ein-Tages-Vorgang. Sie ziehen eine Nummer, der Beamte prüft die Unterlagen, berechnet Gebühren und Steuern, die Parteien begleichen am Schalter den Restkaufpreis (üblicherweise per Cashier's Cheque) sowie die Abgaben, und am Ende wird der neue Eigentümer auf dem Title-Deed eingetragen. Bei vollständigen Papieren ist man oft in zwei bis vier Stunden durch – an stark frequentierten Tagen kann es länger dauern.

Der wirkliche Zeitaufwand liegt vor dem Termin: Von der Vertragsunterschrift bis zur fertigen Umschreibung vergehen beim Resale typischerweise 30 bis 90 Tage. Die Engpässe sind fast immer dieselben – die Auslandsüberweisung (drei bis fünf Bankarbeitstage), die Ausstellung der Briefe durch die Hausverwaltung und die Freigabe des Title-Deed durch die Bank des Verkäufers.

Was am Schalter zu zahlen ist

Alle Abgaben werden auf den höheren Wert von erklärtem Kaufpreis oder amtlichem Schätzwert berechnet. Wer zahlt was, ist teils verhandelbar und sollte im Kaufvertrag stehen.

In Summe liegen die staatlichen Abgaben grob bei 2,5 % bis über 6 % des maßgeblichen Werts. Wichtig für DACH-Käufer: Die seit 2025 befristet auf 0,01 % gesenkte Transfer Fee für Objekte bis 7 Mio. THB gilt nach derzeitiger Praxis nur für thailändische Staatsbürger – Ausländer zahlen die regulären 2 %. Bringen Sie die Abgaben in der vereinbarten Zahlungsform mit; viele Ämter akzeptieren am liebsten Cashier's Cheques.

Was schiefgehen kann

• Der FET fehlt oder ist falsch beschriftet. Ohne korrekten Devisennachweis (richtiger Zweck, Projektname, Unit-Nummer) keine Eintragung in den Foreign-Quota. Die Details zur sauberen Überweisung haben wir im Ratgeber zum FET-Zertifikat aufgeschlüsselt.
• Die Quote ist voll. In älteren, zentral gelegenen Pattaya-Gebäuden sind die 49 % bisweilen ausgeschöpft – dann ist Freehold im eigenen Namen am Termin nicht möglich.
• Der Debt-Free-Letter ist abgelaufen oder die Hausverwaltung hat ihn zu spät ausgestellt.
• Die Bank des Verkäufers gibt den Chanote nicht rechtzeitig frei, weil eine Hypothek noch nicht abgelöst ist.
• Vollmacht nicht auf dem amtlichen Formular oder ohne Apostille – sofort abgewiesen.
• Title-Irregularitäten (falscher Deed-Typ, Belastungen) tauchen erst bei der Prüfung am Schalter auf.

Das meiste davon lässt sich durch eine saubere Vorab-Prüfung (Due Diligence) und eine frühzeitige Abstimmung mit der Hausverwaltung vermeiden. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung; Gebühren, Quote und Verfahren können sich ändern und werden lokal unterschiedlich gehandhabt. Prüfen Sie vor der Umsetzung stets eine offizielle Quelle oder ziehen Sie einen Fachberater hinzu.

Häufige Fragen

Muss ich für die Umschreibung persönlich nach Pattaya kommen?

Idealerweise ja – Käufer und Verkäufer erscheinen normalerweise persönlich. Sind Sie verhindert, geht es per Vollmacht, aber nur auf dem offiziellen Land-Department-Formular und in der Regel notariell beglaubigt sowie apostilliert.

Wie lange dauert die Eintragung am Land Office?

Der Termin selbst ist meist in zwei bis vier Stunden erledigt, sofern alle Dokumente vollständig sind. Der gesamte Prozess vom Kaufvertrag bis zur fertigen Umschreibung dauert beim Resale typischerweise 30 bis 90 Tage.

Was passiert, wenn ein Dokument fehlt?

Dann wird die Umschreibung an diesem Tag nicht durchgeführt. Fehlende Passkopien, ein abgelaufener Debt-Free-Letter oder ein falsch beschrifteter FET reichen, damit der Beamte den Termin verschiebt.

Warum brauche ich den FET-Devisennachweis unbedingt?

Ausländisches Freehold-Eigentum wird nur eingetragen, wenn nachgewiesen ist, dass der Kaufpreis aus dem Ausland kam und in Thailand in Baht getauscht wurde. Der FET ist dafür das amtliche Bankdokument.

Wer zahlt die Gebühren am Schalter?

Üblich ist: Transfer Fee 50/50, die Steuern (SBT bzw. Stamp Duty, Withholding Tax) trägt der Verkäufer. Das ist verhandelbar und sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein.

Beim Neubau-/Off-Plan-Kauf direkt vom Entwickler ist die Umschreibung in der Regel gut organisiert: Der Bauträger koordiniert die Foreign-Quota-Bestätigung, die nötigen Unterlagen und den Termin – das nimmt viel Reibung aus dem Tag. Wir begleiten den Termin am Land Office gerne und sorgen dafür, dass Ihre Papiere im Vorfeld vollständig und in der richtigen Reihenfolge sind. Wenn Sie eine konkrete Umschreibung planen oder einfach wissen möchten, was in Ihrem Fall zu beachten ist, vereinbaren Sie eine kostenlose Erstberatung. Einen kompakten Überblick über den gesamten Kaufweg finden Sie außerdem in unserem Gratis-Guide.