Als Österreicher in Pattaya kaufen: DBA Österreich–Thailand, Wegzug & FET

Kurz gesagt: Als Österreicher können Sie in Pattaya problemlos ein Condo kaufen – im Foreign Quota erwerben Sie zu 100 % Eigentum (Freehold) auf Ihren Namen. Mieteinkünfte aus der thailändischen Immobilie werden laut Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Österreich–Thailand primär in Thailand besteuert; Österreich stellt sie in der Regel frei und berücksichtigt sie höchstens im Progressionsvorbehalt. Wichtig ist die saubere Geldüberweisung mit FET-Zertifikat. Dies sind Richtwerte und keine Steuerberatung – für Ihre konkrete Situation ziehen Sie bitte einen österreichischen Steuerberater bei.

Condo kaufen in Pattaya als Österreicher: Das Wichtigste vorweg

Pattaya ist seit Jahren eines der beliebtesten Ziele für österreichische Käufer am thailändischen Immobilienmarkt – wegen des Klimas, der Lebenshaltungskosten und der attraktiven Einstiegspreise im Neubau. Der gute Teil zuerst: Rechtlich stehen Österreicher Käufern aus Deutschland oder der Schweiz in nichts nach. Sie kaufen unter denselben Regeln, dem Condominium Act, und genießen dieselben Eigentumsrechte im sogenannten Foreign Quota.

Was für Österreicher zusätzlich relevant ist, sind drei steuerlich-rechtliche Bausteine: das DBA Österreich–Thailand, die Frage eines möglichen Wegzugs aus Österreich und die korrekte Geldüberweisung mit FET-Zertifikat. Genau diese drei Themen klären wir hier strukturiert und mit konkreten Zahlen. Als Ihr Makler vor Ort in Pattaya seit 2018 begleite ich Sie durch den gesamten Ablauf – die rechtssichere Abwicklung mit geprüften Bauträgern gehört dazu.

Foreign Quota: So kaufen Österreicher rechtssicher Eigentum

Ausländer dürfen in einem Condominium-Projekt bis zu 49 % der Gesamtwohnfläche als echtes, übertragbares Eigentum (Freehold) im eigenen Namen halten – das ist das Foreign Quota. Für DACH-Käufer ist das der Königsweg: voller Eigentumstitel (Chanote/Title Deed), vererbbar, verkaufbar, ohne thailändischen Partner. Die Details dazu finden Sie in unserem Beitrag Foreign Quota, Freehold und Leasehold für DACH-Käufer sowie in der verständlichen Aufbereitung des Condominium Act auf Deutsch.

Voraussetzung für die Eintragung Ihres Eigentums im Foreign Quota ist, dass der Kaufbetrag in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen und dort in Baht umgewandelt wurde. Genau hier kommt das FET-Zertifikat ins Spiel.

Preisniveau für österreichische Käufer in Pattaya

Zur Orientierung – Neubau-/Off-Plan-Preise pro Quadratmeter in den wichtigsten Lagen:

Grob gerechnet (ca. 38–39 THB/€) liegen Studios ab rund 100.000 €, 1-Schlafzimmer-Einheiten bei etwa 120.000–170.000 € und 2-Schlafzimmer-Wohnungen bei rund 180.000–250.000 €. Wie sich der Gesamtpreis im Detail zusammensetzt, lesen Sie unter Was kostet ein Condo wirklich.

DBA Österreich–Thailand: Wer besteuert Ihre Mieteinkünfte?

Zwischen der Republik Österreich und dem Königreich Thailand besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen (in Kraft seit Mitte der 1980er-Jahre). Es regelt, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf, damit dieselben Einkünfte nicht doppelt belastet werden.

Der für Immobilien zentrale Grundsatz ist das Belegenheitsprinzip: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden in jenem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt. Bei einem Condo in Pattaya bedeutet das – das Besteuerungsrecht für laufende Mieteinkünfte liegt bei Thailand. Österreich vermeidet die Doppelbesteuerung bei solchen Immobilieneinkünften typischerweise über die Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt: Die thailändischen Mieteinkünfte selbst werden in Österreich freigestellt, fließen aber rechnerisch in die Ermittlung Ihres österreichischen Steuersatzes für Ihr übriges Welteinkommen ein.

Was Progressionsvorbehalt praktisch bedeutet

Solange Sie in Österreich unbeschränkt steuerpflichtig bleiben (Wohnsitz in Österreich) und dort weiteres Einkommen haben – etwa Gehalt oder Pension – kann der Progressionsvorbehalt Ihren österreichischen Steuersatz auf das übrige Einkommen leicht anheben. Die thailändischen Mieten werden also nicht ein zweites Mal in Österreich besteuert, beeinflussen aber den Tarif. Haben Sie Ihren Lebensmittelpunkt nach Thailand verlegt und in Österreich kein Einkommen mehr, läuft dieser Effekt ins Leere.

In Thailand fällt auf Mieteinkünfte progressive Einkommensteuer an (Stufen bis 35 %), abhängig von Höhe und Freibeträgen. Die genaue österreichische Behandlung hängt vom aktuellen DBA-Wortlaut, der jeweiligen Methode und Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Bitte verstehen Sie die obige Tabelle als Richtwerte – die konkrete Beurteilung gehört in die Hände eines österreichischen Steuerberaters.

Wegzug aus Österreich: Was Auswanderer beachten sollten

Viele unserer österreichischen Käufer planen, dauerhaft oder die Wintermonate in Pattaya zu verbringen. Wer den Wohnsitz in Österreich vollständig aufgibt, wechselt steuerlich von der unbeschränkten zur (gegebenenfalls) beschränkten Steuerpflicht. Steuerlich relevant ist, ob ein Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt in Österreich bestehen bleibt.

• Wohnsitzaufgabe: Ein österreichischer Wohnsitz gilt unter anderem dann als aufgegeben, wenn die Wohnung aufgelöst, dauerhaft (unter-)vermietet oder über einen längeren Zeitraum nicht mehr genutzt wird. Behalten Sie eine jederzeit verfügbare Wohnung, bleibt die unbeschränkte Steuerpflicht oft bestehen.
• Wegzugsbesteuerung: Sie zielt vor allem auf stille Reserven in Kapitalanteilen und Wertpapierdepots (Steuersatz 27,5 %; bei Wegzug in ein EU/EWR-Land ist eine Ratenzahlung/Stundung möglich). Reine Privatimmobilien sind davon grundsätzlich nicht betroffen – und ein in Thailand gelegenes Condo ist für die österreichische Wegzugsbesteuerung kein typischer Auslöser.
• 180-Tage-Regel in Thailand: Wer sich pro Kalenderjahr mindestens 180 Tage in Thailand aufhält, gilt dort als steuerlich ansässig. Das ist für viele Auswanderer der Punkt, an dem Thailand zum primären Wohnsitzstaat wird.

Ob ein Wegzug für Sie sinnvoll ist, ist eine sehr individuelle Entscheidung mit Visa-, Kranken- und Pensionsaspekten. Den fachlich korrekten Fahrplan dafür liefert Ihr Steuerberater in Österreich – wir liefern den Immobilienteil und die Abläufe vor Ort.

Geldtransfer & FET-Zertifikat: Der entscheidende Formschritt

Damit Ihr Eigentum im Foreign Quota eingetragen werden kann, muss der Kaufpreis als Fremdwährung (EUR) aus dem Ausland überwiesen und von der thailändischen Empfängerbank in Baht umgerechnet werden. Die Bank stellt darüber das FET-Zertifikat (Foreign Exchange Transaction Form, früher „Thor Tor 3") aus – einen offiziellen, von der Bank of Thailand überwachten Nachweis.

• Überweisen Sie den vollen Betrag in EUR (nicht selbst in Baht wandeln), Verwendungszweck „purchase of condominium".
• Der Name des ausländischen Käufers muss auf der Überweisung stehen und mit dem Kaufvertrag übereinstimmen.
• Bei Überweisungen ab etwa 50.000 USD bzw. dem Baht-Gegenwert wird das FET-Formular standardmäßig ausgestellt; bei kleineren Beträgen genügt oft eine Bankbestätigung (Credit Note).
• Das FET ist auch beim späteren Rücktransfer des Verkaufserlöses ins Ausland Gold wert – es belegt das ursprünglich eingebrachte Kapital.

Wie der Geldweg sauber und nachvollziehbar abläuft, haben wir ausführlich beschrieben unter Geldtransfer nach Thailand & FET-Zertifikat. Bei Off-Plan-Käufen erfolgt die Zahlung übrigens nicht auf einen Schlag, sondern über einen bauphasenabhängigen Zahlungsplan – das verteilt auch die FET-Nachweise sinnvoll.

Off-Plan in Pattaya: Der attraktive Einstieg für Österreicher

Der Kauf in früher Bauphase (Off-Plan) ist für österreichische Investoren besonders interessant. Wer früh einsteigt, zahlt teils bis zu 40 % weniger als zum Zeitpunkt der Fertigstellung – das ist reine Wertsteigerung, nicht zu verwechseln mit der Mietrendite. Hinzu kommt eine laufende Marktpreissteigerung von rund 3–5 % p. a. und ein Neubau-Premium von etwa 20 % gegenüber altem Resale. Die erzielbare Mietrendite liegt erfahrungsgemäß bei etwa 5–8 % p. a. brutto. Diese drei Größen wirken zusammen, sind aber sauber getrennt zu betrachten – Details dazu in Mietrendite realistisch erklärt und im Leitfaden zum Off-Plan-Kauf.

Illustratives, anonymisiertes Beispiel: Ein österreichischer Käufer sichert sich Off-Plan ein 1-Schlafzimmer in Jomtien für rund 140.000 €. Bis zur Fertigstellung steigt der Listenpreis vergleichbarer Einheiten spürbar; nach Übergabe vermietet er die Wohnung und erzielt eine Bruttorendite im Bereich von etwa 5–8 % p. a. Die laufenden Mieten versteuert er in Thailand; in Österreich greift – sofern noch unbeschränkt steuerpflichtig – der Progressionsvorbehalt. Die Zahlen sind beispielhaft und keine Zusage.

Unsere Top-Projekte für österreichische Käufer

Diese Neubauprojekte begleiten wir aktiv und empfehlen sie besonders:

• Grand Solaire Noble – Premium-Neubau, Foreign Quota, ca. 142.000–219.000 THB/m².
• Copacabana Coral Reef – herausragende Lage, starkes Vermietungspotenzial.
• Aquarous Jomtien – attraktiver Foreign-Quota-Einstieg ab ca. 138.000 THB/m².
• Zenith Pattaya 2 – preislich günstiger Einstieg ab ca. 100.000 THB/m².
• Panora Estuaria – moderne Architektur in gefragter Lage.
• Grand Solaire – zentrales, etabliertes Projekt.

Einen Überblick über alle Projekte und Lagen geben unser Stadtteil-Vergleich sowie die gesamte Projektübersicht.

Laufende Kosten & Steuern beim Kauf

Neben dem Kaufpreis sollten Österreicher die einmaligen Übertragungskosten und die laufenden Gebühren einplanen. Die monatliche Common Area Fee und der einmalige Sinking Fund sind im Detail beschrieben unter laufende Kosten eines Condos. Welche thailändischen Steuern beim Kauf und Verkauf anfallen, fasst der Beitrag Steuern beim Condo-Kauf 2026 zusammen. Wer das gesamte Marktbild sucht, findet im Off-Plan-Preisreport 2026 belastbare Zahlen.

Häufige Fragen von österreichischen Käufern

Darf ich als Österreicher überhaupt ein Condo in Thailand besitzen?

Ja. Im Foreign Quota eines Condominiums erwerben Sie als Österreicher 100 % echtes Eigentum (Freehold) im eigenen Namen – vererbbar und verkaufbar, ohne thailändischen Partner. Voraussetzung ist die Überweisung des Kaufpreises aus dem Ausland mit FET-Nachweis.

Muss ich meine thailändischen Mieteinkünfte in Österreich versteuern?

Laut DBA liegt das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte bei Thailand. Österreich stellt diese Einkünfte in der Regel frei, kann sie aber im Rahmen des Progressionsvorbehalts für die Berechnung Ihres österreichischen Steuersatzes heranziehen. Das ist ein Richtwert – die konkrete Beurteilung übernimmt Ihr österreichischer Steuerberater.

Löst der Kauf eines Condos in Pattaya die österreichische Wegzugsbesteuerung aus?

Der reine Kauf einer Privatimmobilie in Thailand ist kein typischer Auslöser der österreichischen Wegzugsbesteuerung, die vor allem stille Reserven in Beteiligungen und Wertpapierdepots betrifft. Wenn Sie zusätzlich Ihren Wohnsitz aufgeben, prüfen Sie die Gesamtsituation bitte mit Ihrem Steuerberater.

Was hat es mit der Remittance-Regel ab 2024 auf sich?

Seit 2024 kann in Thailand steuerlich ansässiges ausländisches Einkommen, das nach Thailand transferiert wird, der thailändischen Einkommensteuer unterliegen. Relevant wird das vor allem, wenn Sie sich mindestens 180 Tage pro Jahr in Thailand aufhalten. Für den reinen Condo-Kaufpreis, der als Kapital eingebracht wird, ist das ein anderer Sachverhalt – sprechen Sie die Details mit einem Steuerberater durch.

Brauche ich als Österreicher einen eigenen Anwalt?

Beim Neubau vom geprüften Bauträger sind die Verträge standardisiert – ein eigener Anwalt ist hier nicht zwingend nötig, und genau die Auswahl des richtigen Bauträgers ist meine Aufgabe. Beim Kauf von privat (Resale) ist eine eigene rechtliche Prüfung dagegen sinnvoll.

Ihr nächster Schritt

Sie planen als Österreicher den Kauf eines Condos in Pattaya und möchten Eigentum, DBA-Fragen und Geldtransfer von Anfang an sauber aufgesetzt haben? Ich begleite Sie persönlich vor Ort – von der Projektauswahl über den FET-Nachweis bis zur Eigentumseintragung. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt über das Kontaktformular auf oder sichern Sie sich zuerst unseren Gratis-Guide mit allen Schritten im Überblick. Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; alle Angaben sind Richtwerte. Für Ihre persönliche steuerliche Situation in Österreich konsultieren Sie bitte einen österreichischen Steuerberater.