Kurz gesagt: Beverly Mountain Bay ist die seltene Gelegenheit, am Pratumnak-Hügel bezugsfertig zu kaufen: ein 22-Etagen-Turm mit 201 Einheiten, von denen laut offizieller Preisliste vom 25.08.2026 noch 83 verfügbar sind — Studios ab 3.195.000 THB (rund 83.000 Euro). Das Besondere an dieser Analyse: Für dasselbe Gebäude liegen mir Kauf- und Vermietungsliste vor. Damit lässt sich die Rendite nicht schätzen, sondern rechnen — einheitsgenau zwischen 5,6 und 6,3 Prozent netto für Studios und kompakte Einheiten. Der Haken, offen benannt: Die Foreign-Freehold-Quote ist ausgeschöpft, ausländische Käufer erwerben als registriertes Leasehold. Was das praktisch bedeutet und für wen das trotzdem der beste Deal am Hügel ist, steht in den nächsten Kapiteln.
Was ist Beverly Mountain Bay genau?
Beverly Mountain Bay ist ein fertiggestellter Wohnturm am Pratumnak-Hügel: 22 Etagen, ein Gebäude, 201 Einheiten auf 1,5 Rai Grundstück — so weist es die Fakten-Tafel des Bauträgers Jantarapa aus. Gestartet wurde das Projekt 2019 unter dem Namen „Ramada Pattaya Mountain Bay"; nach dem Ende des Hotel-Brandings läuft der Verkauf heute unter eigenem Namen. Für Käufer ist diese Historie eher Vorteil als Makel: Das Gebäude wurde nach Hotelstandard konzipiert, mit Double-Volume-Lobby, Restaurant im Haus und automatischem Parksystem.
Der entscheidende Unterschied zu fast allen anderen Seiten in meinem Projektportfolio: Hier gibt es nichts zu warten. Die Projektseite zeigt überwiegend echte Fotos — die Rooftop-Jacuzzi über der Bucht, das Gym, die Sauna, möblierte Studios mit Waschmaschine und die tatsächlichen Ausblicke von den Etagen. Wer kauft, kann einziehen oder vermieten, sobald die Eigentumsübertragung durch ist.
Die Preisliste im Detail: 83 Einheiten, vier Typen, ein Muster
Ich habe die komplette Preisliste vom 25.08.2026 ausgewertet — nicht nur die ab-Preise. Das ist der Bestand:
| Typ | Verfügbar | ab-Preis | bis |
|---|---|---|---|
| Studio (Typ A, 27,1–27,8 m²) | 31 | 3.195.000 THB | 5.001.807 THB |
| Studio Extra (Typ E, 36,4 m²) | 17 | 4.190.560 THB | 5.719.780 THB |
| 1-Bedroom (Typ B/F/J, 34,6–37,3 m²) | 23 | 4.159.942 THB | 6.563.011 THB |
| 2-Bedroom (Typ C/D, 43,8–67,2 m²) | 12 | 5.280.613 THB | 9.344.312 THB |
Drei Beobachtungen aus den Rohdaten. Erstens: Die Preise folgen einer klaren Etagen-Logik von rund 4.000 THB je Quadratmeter pro Stockwerk — dasselbe Studio kostet in Etage 3 ab 3.195.000 THB und in Etage 18 bis 5.001.807 THB, ein Aufschlag von 57 Prozent für 15 Etagen Höhe und den besseren Blick. Zweitens: Die Quadratmeterpreise liegen zwischen 115.094 und 181.094 THB. Im Pattaya-Preis-Index führe ich für den Pratumnak-Hügel eine Spanne von 120.000 bis 200.000 THB je Quadratmeter — der Einstieg im Beverly Mountain Bay liegt also unterhalb der üblichen Hügel-Spanne, die oberen Etagen mittig. Für ein fertiges Gebäude ohne Baurisiko ist das eine bemerkenswert faire Kurve. Drittens: Jede Blickrichtung ist in der Liste ausgewiesen — von der Bergseite über Yinyom-Strand und Jomtien bis zum Koh-Larn-Blick; die Aufpreise dafür stecken bereits in den Etagenpreisen.
Mieten & Rendite: belegte Zahlen statt Prospekt-Versprechen
Hier wird diese Analyse einmalig: Mir liegt neben der Kaufliste die aktuelle Vermietungsliste desselben Hauses vor (Stand August 2026). Ich kann also Kaufpreis und Mietangebot für dieselbe Einheitennummer nebeneinanderlegen. Meine Formel bleibt konservativ: zehn Monatsmieten pro Jahr, zwei Monate Puffer für Nebenkosten und Leerstand, geteilt durch den Listen-Kaufpreis.
| Einheit | Typ / Blick | Kaufpreis (Liste) | Mietangebot/Monat | Netto p. a. |
|---|---|---|---|---|
| 909 | Studio 27,8 m² · Yinyom/Koh Larn | 3.972.280 THB | 25.000 THB | 6,3 % |
| 902 | Studio 27,8 m² · Bergblick | 3.861.240 THB | 22.000 THB | 5,7 % |
| 903 | Studio 27,7 m² · Bergblick | 3.845.940 THB | 22.000 THB | 5,7 % |
| 904 | 2-Bedroom 44 m² · Meerblick | 6.167.413 THB | 34.500 THB | 5,6 % |
| Typ D | 2-Bedroom 67 m² · Bay/City | ab 9.075.592 THB | 42.000 THB | 4,6 % |
Die Lehre aus den echten Zahlen: Kompakte Einheiten rentieren am stärksten — Studios erreichen 5,7 bis 6,3 Prozent netto, die großen 2-Bedroom fallen auf rund 4,6 Prozent. Wer maximale Rendite sucht, kauft hier klein; wer die 67-Quadratmeter-Suite nimmt, kauft Komfort und Wertstabilität, nicht Maximalrendite — das sage ich lieber vor dem Kauf als danach. Nach oben ist übrigens Luft: Der Grand Duplex mit 120 Quadratmetern wird laut Liste für 95.000 THB monatlich angeboten. Wichtig zur Einordnung: Die Mietliste zeigt aktuelle Angebotsmieten des Hauses, keine garantierten Erträge — aber es sind dieselben Aufzüge, derselbe Pool, dieselbe Verwaltung. Einen näheren Realitäts-Anker gibt es nicht. Alle Zahlen inklusive Konditionen stehen auf der Projektseite mit Mietanfrage-Formular.
Thai-Quote und Leasehold: die ehrliche Rechtslage
Jetzt zum Punkt, den andere Anbieter gern in die Fußnote schieben: Die Foreign-Freehold-Quote dieses Gebäudes — nach dem Condominium Act maximal 49 Prozent der Wohnfläche — ist ausgeschöpft. Sämtliche 83 verfügbaren Einheiten stehen in der Thai-Quote; die Preisliste vermerkt für Ausländer „Right over Leasehold". Praktisch heißt das: Sie erwerben ein registriertes, langfristiges Nutzungsrecht, das am Land Office eingetragen wird — mit vertraglich geregelter Laufzeit und Verlängerungsklauseln. Das ist ein etabliertes, sauberes Instrument, aber es ist kein Volleigentum, und genau so sollte man es auch einordnen: Die Konditionen im Einzelfall (Laufzeit, Verlängerung, Übertragbarkeit) gehören vor der Reservierung geprüft, nicht danach.
Die Miete fragt nicht nach der Eigentumsform: Cashflow und Nutzung sind beim registrierten Leasehold identisch — entscheidend sind Laufzeit und Verlängerung im Vertrag. Genau die prüfen wir vor der Reservierung.
Meine ehrliche Beratung dazu hat zwei Seiten. Für Vermieter, die auf Cashflow rechnen, ändert das Leasehold an der Rendite-Mathematik oben nichts — die Mieten fließen unabhängig von der Eigentumsform. Wer dagegen kompromisslos Foreign Freehold will, für den gibt es am selben Hügel eine direkte Alternative aus demselben Haus: Das Schwesterprojekt Level Pratumnak, wenige Gehminuten entfernt, hat seine Foreign-Quota noch offen — dort allerdings off-plan mit Fertigstellung Q3 2028. Bezugsfertig plus Leasehold hier, Freehold plus Wartezeit dort: Das ist die echte Entscheidung, und ich rechne Ihnen beide Wege durch.
Standort-Check: der Pratumnak-Hügel
Der Pratumnak-Hügel ist die grüne Anhöhe zwischen Pattaya Bay und Jomtien — die Wohnlage, die Ruhe mit kurzen Wegen in beide Stadtteile verbindet. Was diese Doppellage wert ist, zeigt die Preisliste selbst: Die Blick-Spalte reicht von der Pattaya Bay über Jomtien und den Yinyom-Strand bis zur Insel Koh Larn, je nach Seite und Etage. Die echten Ausblick-Fotos von den Etagen 21 und höher finden Sie in der Galerie der Projektseite — keine Renderings, sondern Kamerabilder.
Für Vermieter zählt am Hügel vor allem die ganzjährige Nachfrage von Langzeitmietern, die bewusst nicht im Zentrum wohnen wollen. Mehr zur Mikrolage, zu Straßenzügen und Preisen habe ich im Pratumnak-Lagen-Guide aufgeschrieben.
Beverly Mountain Bay im Vergleich
| Beverly Mountain Bay | Level Pratumnak | Sea Sky by Sands | |
|---|---|---|---|
| Status | bezugsfertig | Off-Plan, fertig Q3 2028 | Off-Plan, fertig Q4 2029 |
| Einstieg | ab 3.195.000 THB | FQ ab 2.990.000 / TQ ab 1.930.000 THB | ab 6.643.000 THB |
| Eigentum für Ausländer | Leasehold (FQ ausgeschöpft) | Foreign Freehold verfügbar | Foreign Quota |
| Größe | 22 Etagen, 201 Einheiten | 8 Etagen, 139 Einheiten | Boutique-Beachfront |
| Stärke | sofortige Miete, belegte Zahlen | FQ + niedrigster Einstieg, 36 Raten | direkte Strandlage |
Die drei Projekte beantworten drei verschiedene Fragen: Wer heute Mieteinnahmen will, landet beim Beverly Mountain Bay. Wer Foreign Freehold und den günstigsten Einstieg am Hügel sucht und zwei Jahre warten kann, schaut auf Level Pratumnak. Wer die Beachfront-Adresse will und ein größeres Budget hat, vergleicht mit Sea Sky by Sands. Praktisch: Beverly und Level besichtigen Sie in einem einzigen Termin — sie liegen keine hundert Meter auseinander.
Für wen lohnt sich der Kauf — und für wen nicht?
Lohnend ist Beverly Mountain Bay für drei Käufergruppen: Vermieter, die ab Übergabe Cashflow wollen und die belegten 5,6 bis 6,3 Prozent netto bei kompakten Einheiten für realistisch kalkuliert halten (weil sie es sind). Eigennutzer, die sofort an den Hügel ziehen wollen — mit Restaurant, Sauna und Rooftop im Haus. Und Vergleichskäufer, die vor einer Off-Plan-Entscheidung sehen wollen, wie derselbe Bauträger fertig baut.
Nicht die richtige Adresse ist der Turm für Käufer, die ausschließlich Foreign Freehold akzeptieren — die schauen aufs Schwesterprojekt oder in mein übriges Portfolio. Und wer bei den großen 2-Bedroom-Einheiten die Studio-Rendite erwartet, den bremse ich lieber selbst: Die Zahlen oben zeigen, dass Größe hier Komfort kauft, nicht Rendite.
Häufige Fragen zu Beverly Mountain Bay
Was kostet eine Wohnung im Beverly Mountain Bay?
Laut Preisliste vom 25.08.2026 beginnen Studios (27,7 m²) bei 3.195.000 THB, Studio Extra bei 4.190.560 THB, 1-Bedroom bei 4.159.942 THB und 2-Bedroom bei 5.280.613 THB. 83 der 201 Einheiten sind verfügbar, von Etage 3 bis 18.
Welche Mietrendite ist realistisch?
Belegt durch die Vermietungsliste des Hauses: 5,7 bis 6,3 Prozent netto für Studios, rund 5,6 Prozent für kompakte 2-Bedroom und etwa 4,6 Prozent für die großen 67-m²-Einheiten — jeweils nach der konservativen 10-Monats-Formel gerechnet.
Können Ausländer kaufen, wenn die Foreign Quota voll ist?
Ja, als registriertes langfristiges Leasehold („Right over Leasehold" laut Preisliste), eingetragen am Land Office. Laufzeit und Verlängerung regelt der Vertrag — beides prüfen wir gemeinsam vor der Reservierung.
Wie schnell kann ich einziehen oder vermieten?
Unmittelbar nach der Eigentumsübertragung. Der Zahlungsplan ist bezugsfertig-typisch kurz: 100.000 THB Reservierung, 20 Prozent bei Vertrag, 80 Prozent bei Übergabe.
Warum hieß das Gebäude früher Ramada Pattaya Mountain Bay?
Das Projekt startete 2019 mit Ramada-Hotel-Branding und wurde später in Beverly Mountain Bay umbenannt. Die Hotel-DNA sieht man dem Haus an — Lobby, Restaurant, Service-Layout.
Kann ich vor dem Kauf besichtigen?
Ja, jederzeit — das Gebäude steht. Buchen Sie einen Termin mit Wunschdatum; auf Wunsch kombinieren wir die Besichtigung mit dem Schwesterprojekt Level Pratumnak nebenan.
Mein Fazit
Beverly Mountain Bay ist das seltene Angebot, bei dem ich als Makler nicht über Renderings reden muss: Das Gebäude steht, die Mieten des Hauses sind dokumentiert, die Preisliste ist fair gestaffelt und beginnt unterhalb der üblichen Pratumnak-Spanne. Die Leasehold-Frage ist der eine Punkt, den jeder Käufer bewusst entscheiden muss — und genau deshalb spreche ich ihn an erster Stelle an, statt ihn zu verstecken. Wer kompakt kauft und vermietet, bekommt hier belegte 5,7 bis 6,3 Prozent netto ab dem ersten Monat. Ich zeige Ihnen das Gebäude gern persönlich — Termin wählen oder direkt per WhatsApp an +66 95 712 3215.
