Das Immobilien-Visum für Thailand
Condo ab 3 Mio. Baht kaufen · Jahresvisum beantragen · So funktioniert es wirklich
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Zum ersten Mal gilt in Thailand die einfache Formel: Eigentumswohnung ab 3 Millionen Baht kaufen, jährlich verlängerbares Aufenthaltsrecht beantragen.
Seit dem 1. Oktober 2025 machen die Immigration-Orders 237/2568 und 238/2568 möglich, was es vorher schlicht nicht gab: ein Aufenthaltsrecht, das direkt an einer Immobilie hängt. Seit Frühjahr 2026 werden die ersten Jahres-Verlängerungen erteilt, das Programm ist also keine Ankündigung mehr, sondern Praxis. Wir haben die Regeln gegen deutschsprachige Thailand-Presse und Fachkanzleien geprüft und zeigen ehrlich, was funktioniert, was wackelt und wo die Grenzen liegen.
Journalistisch aufbereitet, keine Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die thailändische Immigration und Ihre Fachkanzlei. Stand: 30. Juli 2026.
Ja, das gibt es jetzt wirklich: Seit dem 1. Oktober 2025 kann, wer eine bezugsfertige Eigentumswohnung ab 3 Millionen Baht (ca. 79.000 €) in Thailand kauft, darüber ein Aufenthaltsrecht beantragen: erst 90 Tage, dann eine 12-Monats-Verlängerung, jährlich erneuerbar, solange die Wohnung gehalten wird. Grundlage sind die Immigration-Orders 237/2568 und 238/2568. Die Wohnung muss in der Foreign Quota auf Ihren Namen im Land Office registriert sein, bezahlt per Auslandsüberweisung, gekauft von thailändischer Seite, zum Beispiel direkt vom Bauträger. Es gibt auch eine Miet-Route ab 85.000 Baht pro Monat, sie wird aber seit März 2026 behördlich nachgeschärft. Wichtig: Das Visum erlaubt keine Arbeit und führt nicht zur dauerhaften Niederlassung.
Welcher Weg passt zu Ihnen?
Die Orders kennen drei Routen. Wir sortieren sie ehrlich nach Verlässlichkeit im Juli 2026, nicht nach Verkaufsargument.
Kauf: Condo ab 3 Mio. Baht
Der Weg, über den seit Frühjahr 2026 echte Verlängerungen laufen
- Bezugsfertige Eigentumswohnung, kein Off-Plan vor Übergabe
- Foreign-Quota-Freehold, im Land Office auf Ihren Namen registriert
- Eine Einheit ab 3 Mio. Baht, mehrere Einheiten zählen nicht zusammen
- Kaufpreis per Auslandsüberweisung mit FET-Beleg der Bank
- Verkäufer: thailändische Privatperson oder thailändisch kontrollierte Firma
Auch Bestandskäufe zählen, wenn die Übertragung ab dem 1. Oktober 2020 registriert wurde.
Miete: ab 85.000 Baht/Monat
Existiert, wird aber seit März 2026 nachgeschärft
- Registrierter Mietvertrag über mindestens 85.000 Baht monatlich
- Zum Start 3 Monatsmieten nachweisen, zur Jahres-Verlängerung 12 im Voraus
- Vermieter muss thailändische Privatperson oder Thai-Mehrheits-Firma sein
- Saubere Banküberweisungen statt Barzahlung, TM30-Meldung Pflicht
Agenturen hatten Lücken ausgenutzt, die Ämter haben reagiert. Praxis derzeit uneinheitlich.
Lease & Sap-Ing-Sith
Registrierte Langzeit-Verträge ab 3 Mio. Baht Gesamtsumme
- Registrierter Lease- oder Sap-Ing-Sith-Vertrag über mehr als 3 Jahre
- Vorausgezahlte Vertragssumme insgesamt mindestens 3 Mio. Baht
- Auch Häuser und Townhouses möglich, nicht nur Condos
In den Orders angelegt, die Akzeptanz variiert je Amt. Nur mit Fachkanzlei angehen.
Die 3-Millionen-Frage: kaufen oder mieten?
Geplante Jahre in Thailand: 5 Jahre
Rechenbasis: 85.000 Baht Monatsmiete, Mindest-Kaufpreis 3.000.000 Baht, Kurs ca. 38 Baht je Euro. Nicht enthalten: Kaufnebenkosten von in der Regel rund 1 Prozent beim Neubau-Erstkauf, laufende Gebühren beider Routen, Hausgeld und Versicherung. Die gekaufte Wohnung kann in der Zeit vermietet oder selbst bewohnt werden.
Der Kaufweg im Detail: 7 Kriterien
Nach den veröffentlichten Kriterien und der Praxis der ersten Monate. Jede Akte läuft am Ende über den autorisierten Betreiber und die Immigration.
Bezugsfertig
Nur fertiggestellte Condos qualifizieren. Off-Plan zählt erst, wenn die Einheit übergeben und im Land Office registriert ist.
3 Mio. in einer Einheit
Der Wert muss in einer einzigen Wohnung stecken. Zwei Einheiten zu je 1,5 Mio. Baht lassen sich nicht addieren.
Foreign Quota, Ihr Name
Freehold-Eigentum in der 49-Prozent-Ausländerquote, eingetragen im Land Office auf den Antragsteller.
Stichtag 01.10.2020
Auch Bestandskäufer profitieren: Übertragungen, die ab dem 1. Oktober 2020 registriert wurden, können zählen.
FET-Zahlungsnachweis
Der Kaufpreis muss nachweisbar aus dem Ausland überwiesen worden sein, dokumentiert per Foreign-Exchange-Transaction-Formular.
Thailändischer Verkäufer
Verkäufer muss thailändische Privatperson oder thailändisch kontrollierte Firma sein. Der Kauf vom ausländischen Vorbesitzer qualifiziert nicht.
Krankenversicherung
In der Praxis wird Schutz mit stationärer Deckung von rund 400.000 Baht bzw. 40.000 US-Dollar verlangt.
So läuft der Antrag ab
Der Weg führt über einen staatlich autorisierten Betreiber (Thailand Longstay Service) und die Immigration. Fünf Stationen.
Schritt 1Kauf abschließen und registrieren
Condo ab 3 Mio. Baht kaufen, Übertragung im Land Office eintragen lassen, FET-Belege und Chanote sichern.
Schritt 2Zertifizierung durch den Betreiber
Der autorisierte Betreiber prüft Objekt und Unterlagen, laut Dienstleister-Angaben in etwa 7 bis 10 Werktagen.
Schritt 390-Tage-Aufenthalt erhalten
Mit dem Zertifikat stellt die Immigration zunächst eine Aufenthaltserlaubnis für 90 Tage aus.
Schritt 4Verlängerung auf 12 Monate
Rechtzeitig vor Ablauf, in der Praxis um Tag 70, wird die 12-Monats-Verlängerung beantragt (Non-Immigrant-B-Schiene).
Schritt 5Jährlich erneuern
Solange Sie die Wohnung halten und die Kriterien erfüllen, ist die Verlängerung jedes Jahr erneut möglich.
Die ehrlichen Grenzen
Wir verkaufen Ihnen keine Träume. Das Programm ist attraktiv, aber es hat klare Kanten, und die gehören auf den Tisch.
Keine Arbeitserlaubnis
Das Visum erlaubt keinerlei Beschäftigung in Thailand. Wer arbeiten will, braucht den separaten Weg über Non-B plus Work Permit.
Kein Daueraufenthalt
Es bleibt eine jährlich verlängerbare Erlaubnis. Ein direkter Pfad zur Permanent Residency ist nicht vorgesehen.
Verkauf beendet den Status
Die Erlaubnis hängt an der Immobilie. Wird verkauft, entfällt die Grundlage der Verlängerung.
Steuerpflicht ab 180 Tagen
Wer sich über 180 Tage im Jahr in Thailand aufhält, wird dort steuerlich ansässig. Vorher beraten lassen.
Junge Regeln, junge Praxis
Das Programm läuft seit Oktober 2025, Details werden noch durch echte Fälle geklärt. Ämter handhaben Einzelfragen unterschiedlich.
Pflicht-Dienstleister
Ohne Zertifizierung über den autorisierten Betreiber läuft kein Antrag. Das kostet Gebühren, schafft aber einen klaren Prozess.
Warum der Weg zu Neubau passt
Das Verkäufer-Kriterium hat eine spannende Folge: Der Kauf direkt vom thailändischen Bauträger erfüllt die Anforderung strukturell, denn Projektgesellschaften sind thailändisch kontrolliert. Beim Resale aus der Foreign Quota ist der Vorbesitzer dagegen häufig selbst Ausländer, und genau dann qualifiziert der Kauf nicht. Wer das Visum mitdenkt, kauft also bevorzugt vom Bauträger oder von thailändischen Eigentümern.
Zweite Folge: Bezugsfertig zählt. Ein Off-Plan-Kauf qualifiziert nicht sofort, sondern mit Übergabe und Registrierung. Wer 2026 Off-Plan kauft, zahlt während der Bauzeit in Raten und hat zur Übergabe den Visa-Weg offen. Bis dahin tragen Alternativen wie das Destination Thailand Visa oder, ab 50, das Retirement-Visum. Und im Preis-Index finden Sie auch bezugsfertige Projekte ab rund 3 Mio. Baht.
Häufige Fragen
Bekomme ich durch den Condo-Kauf automatisch ein Visum?
Nein. Der Kauf schafft nur die Grundlage. Danach folgen Zertifizierung über den autorisierten Betreiber und der Antrag bei der Immigration: erst 90 Tage, dann die 12-Monats-Verlängerung. Ohne diese Schritte gibt es kein Aufenthaltsrecht.
Zählt mein bereits gekauftes Condo?
Möglich, ja. Nach den veröffentlichten Kriterien können Übertragungen zählen, die ab dem 1. Oktober 2020 im Land Office registriert wurden, sofern Wert ab 3 Mio. Baht, Foreign Quota auf Ihren Namen und der Auslandsüberweisungs-Nachweis (FET) vorliegen.
Gilt das auch für Häuser oder Off-Plan-Käufe?
Der stabile Kaufweg gilt für bezugsfertige Eigentumswohnungen. Off-Plan qualifiziert erst mit Übergabe und Registrierung. Häuser sind nur über registrierte Lease- oder Sap-Ing-Sith-Verträge ab 3 Mio. Baht Gesamtsumme angelegt, dort ist die Amts-Praxis aber uneinheitlich.
Kann ich mit dem Immobilien-Visum in Thailand arbeiten?
Nein. Das Visum erlaubt keine Beschäftigung. Wer arbeiten möchte, braucht den separaten Weg über ein Non-Immigrant-B-Visum mit Work Permit und den dafür üblichen Firmen-Anforderungen.
Was passiert, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Mit dem Verkauf entfällt die Grundlage des Aufenthaltsrechts. Die laufende Erlaubnis endet, eine weitere Verlängerung ist dann nicht möglich.
Wie sicher ist die Miet-Route mit 85.000 Baht pro Monat?
Sie existiert: registrierter Vertrag ab 85.000 Baht monatlich bei thailändischem Vermieter, 3 Monatsmieten zum Start, 12 im Voraus zur Verlängerung. Seit März 2026 wird sie aber behördlich nachgeschärft, die Praxis ist uneinheitlich. Verlässlicher ist derzeit der Kaufweg.
Kann meine Familie mitkommen?
Vorgesehen ist Familiennachzug für Ehepartner, Kinder unter 20 und Eltern ab 50. Er kann erst beantragt werden, nachdem der Hauptantragsteller die 12-Monats-Verlängerung erhalten hat. Gebühren fallen pro Person an.
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