Über Jahre galt in Thailand ein klarer Grundsatz: Eigentum und Aufenthalt sind zwei getrennte Welten. Eine Eigentumswohnung verschaffte Ihnen kein Aufenthaltsrecht – ein „Golden Visa“ wie in Portugal oder Spanien gab es nicht. Seit Oktober 2025 ist das nicht mehr ganz so absolut: Es existiert erstmals ein an die Immobilie gekoppelter Aufenthaltsweg. In diesem Leitfaden erkläre ich Ihnen, was die neue Regelung kann – und wo ihre Grenzen liegen, damit Sie keine falschen Erwartungen aufbauen.
Was sich im Oktober 2025 geändert hat
Die thailändische Einwanderungsbehörde (Immigration Bureau) hat zwei Verordnungen erlassen – Nr. 237/2568 (regelt die erste Phase, eine rund 90-tägige Statusanpassung) und Nr. 238/2568 (regelt die anschließende, bis zu 12-monatige, jährlich verlängerbare Aufenthaltsverlängerung). Beide tragen den Stichtag 1. Oktober 2025. Erstmals kann damit ein Immobilieninvestment die Grundlage für einen längerfristigen Aufenthalt bilden.
Wichtig zur Einordnung: Es handelt sich nicht um eine dauerhafte Niederlassung (Permanent Residency) und nicht um ein neues Visum, sondern um eine Verlängerung des Aufenthalts auf Investitionsbasis – ein Status, der jedes Jahr neu beantragt und genehmigt werden muss.
Die wichtigsten Eckdaten im Überblick
- Investitionsschwelle: ab 3.000.000 THB – aber nur mit Zertifikat (siehe unten); sonst gilt die klassische Grenze von 10.000.000 THB.
- Laufzeit: zunächst ca. 90 Tage, dann 12 Monate, jährlich verlängerbar, solange die Bedingungen erfüllt bleiben.
- Kein Mindestalter, kein Einkommens- oder Kontonachweis für diese Route.
- Kein Arbeitsrecht: Wer in Thailand arbeiten will, braucht weiterhin separat ein passendes Visum und eine Arbeitserlaubnis.
- Immobilientyp: ausschließlich fertiggestellte Eigentumswohnung im ausländischen Freehold, im eigenen Namen im Land Office eingetragen.
Haken 1: Es ist ein verlängerbarer Aufenthalt – keine Niederlassung
Der häufigste Irrtum: „Ich kaufe und darf für immer bleiben.“ So ist es nicht. Sie erhalten eine 1-Jahres-Verlängerung, die Sie jedes Jahr erneuern müssen – an Bedingungen geknüpft und mit dem üblichen Ermessen der Behörde. Verkaufen Sie die qualifizierende Immobilie, entfällt die Grundlage. Für Reisen ins Ausland brauchen Sie wie üblich einen Re-Entry-Permit (Gebühr 1.000 THB einfach / 3.800 THB mehrfach).
Haken 2: Die 3-Millionen-Grenze gibt es nur mit Zertifikat
Das ist der am häufigsten verschwiegene Punkt: Die reduzierte Schwelle von 3 Mio THB greift nur, wenn Sie ein Zertifikat des Ministeriums für Tourismus und Sport vorlegen (ausgestellt über lizenzierte Long-Stay-Operatoren, die Sie als „Long-Stay-Tourismus-Förderer“ bestätigen). Ohne dieses Zertifikat wendet die Einwanderungsbehörde die Standardgrenze von 10 Mio THB an. Diese Bescheinigung – plus dokumentierte Auslandsüberweisungen (FET) – ist also der eigentliche Schlüssel.
Haken 3: Off-Plan zählt (noch) nicht
Für Neubau-Käufer entscheidend: Es zählt nur eine fertiggestellte und im Land Office übertragene Einheit. Off-Plan- bzw. im Bau befindliche Wohnungen und geleistete Anzahlungen qualifizieren nicht. Wer also off-plan kauft (oft mit großem Preisvorteil), kann diesen Aufenthaltsweg erst nach der Schlüsselübergabe und Eigentumsübertragung nutzen – bei vielen Projekten erst in einigen Jahren.
Weitere Bedingungen, die Anträge scheitern lassen
- Verkäufer muss Thai sein – eine Privatperson oder eine Thai-Mehrheitsfirma (max. 49 % ausländisch). Kauf von einem ausländischen Eigentümer disqualifiziert, selbst wenn der Preis stimmt. Realistisch ist damit der Neubau aus der Foreign-Freehold-Quota direkt vom Bauträger.
- Eigentum im eigenen Namen im ausländischen Freehold. Halten über Ehepartner oder Firma gefährdet den Eigentumsnachweis. Wie Foreign Freehold funktioniert, erkläre ich in meinem Beitrag Foreign Quota, Freehold & Leasehold.
- Es wird ein Registrierungsstichtag genannt (teils der 1.10.2020, mit regional unterschiedlicher Auslegung) – dieser Punkt wird in den Quellen uneinheitlich berichtet und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Ehrlich gesagt: Was noch nicht final geklärt ist
Hier bin ich bewusst transparent: Während einige Agenturen das Programm als voll funktionsfähig bewerben, weisen führende Anwaltskanzleien darauf hin, dass Anfang 2026 die vollständigen Durchführungsbestimmungen noch ausstanden und in der Praxis bisher vor allem die Condo-Route abgewickelt wird; Leasehold- und Mietvarianten sind in den Verordnungen zwar vorgesehen, aber derzeit ausgesetzt. Mein Rat: Den aktuellen Bearbeitungsstand vor einem Kauf mit der Einwanderungsbehörde bzw. einem thailändischen Anwalt prüfen – die Richtung ist klar, die Feinregeln entwickeln sich noch.
Im Vergleich: Welcher Weg passt zu Ihnen? (Stand 2026)
| Weg | Kosten / Schwelle | Alter / Einkommen | Laufzeit |
|---|---|---|---|
| 3-Mio-Immobilien-Regel | ab 3 Mio THB Condo (mit Zertifikat) | keins / keins | 1 Jahr, jährlich verlängerbar |
| LTR-Visum | z. B. Pensioner: Investment + Einkommen; Versicherung 50.000 USD | ab 50 (Pensioner) / ja | 10 Jahre (5+5) |
| Thailand Privilege | einmalig 650.000–5.000.000 THB Mitgliedschaft | keins / keins | 5–20 Jahre |
| Rentnervisum (O-A) | 800.000 THB auf Konto oder Einkommen | ab 50 / ja | 1 Jahr, verlängerbar |
Eine ausführliche Gegenüberstellung aller Aufenthaltswege finden Sie in meinem Überblick Welches Visum als Immobilienbesitzer in Thailand?
Was bedeutet das praktisch für Sie?
Wenn Aufenthalt ein Ziel ist, ist die realistische qualifizierende Variante eine fertige Neubau-Eigentumswohnung im ausländischen Freehold ab 3 Mio THB von einem geprüften Bauträger – plus das Tourismus-Zertifikat und eine saubere FET-Dokumentation. Genau hier helfe ich Ihnen: bei der Auswahl der passenden, qualifizierenden Immobilie und der Vernetzung mit einem spezialisierten thailändischen Anwalt für den Visumsweg. Eine Übersicht geprüfter Projekte finden Sie in meiner Projektübersicht; die Grundlagen zum Immobilienkauf erkläre ich im großen Pattaya-Leitfaden.
Häufige Fragen
Bekomme ich durch einen Immobilienkauf in Thailand dauerhaftes Aufenthaltsrecht?
Nein. Seit Oktober 2025 ermöglicht ein Immobilieninvestment ab 3 Mio THB eine jährlich verlängerbare Aufenthaltsverlängerung – das ist kein Daueraufenthalt und keine Staatsbürgerschaft, sondern ein Status, der jedes Jahr erneuert werden muss.
Reichen wirklich 3 Millionen Baht?
Nur mit einem Zertifikat des Tourismusministeriums (über einen lizenzierten Long-Stay-Operator). Ohne dieses Zertifikat gilt die Standardschwelle von 10 Millionen Baht.
Zählt eine Off-Plan-Wohnung?
Nein. Es zählt nur eine fertiggestellte, im Land Office eingetragene Einheit. Anzahlungen während der Bauphase qualifizieren nicht – der Aufenthaltsweg ist erst nach der Eigentumsübertragung nutzbar.
Darf ich mit diesem Aufenthalt in Thailand arbeiten?
Nein. Für eine Arbeitstätigkeit sind weiterhin ein passendes Visum und eine separate Arbeitserlaubnis nötig.
Kann ich von einem ausländischen Eigentümer kaufen?
Für diesen Aufenthaltsweg nein: Der Verkäufer muss eine thailändische Person oder eine Thai-Mehrheitsfirma sein. In der Praxis bedeutet das in der Regel einen Neubau aus der Foreign-Freehold-Quota.
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