Kurz gesagt: Zensiri Residences Jomtien ist kein Hochhaus und kein Strandprojekt, sondern eine kleine Wohnanlage mit 126 Einheiten in zwei Gebäuden mit je sieben Etagen. Der Einstieg liegt bei 8.808.558 THB, rund 232.000 Euro, und dafür bekommen Sie 104 m² mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern. Der Quadratmeterpreis von 81.000 bis 95.000 THB liegt spürbar unter dem, was strandnahe Neubauten in Jomtien kosten. Der Grund dafür ist ehrlich benannt: Die Anlage liegt 2,5 Kilometer vom Meer entfernt. Wer ein kleines Investment zum Vermieten sucht, ist hier falsch. Wer dauerhaft in Pattaya wohnen will, findet selten so viel Fläche für dieses Geld.
Was ist Zensiri Residences Jomtien genau?
Die Anlage besteht aus zwei Gebäuden mit jeweils sieben Stockwerken und insgesamt 126 Wohnungen. Das ist für Pattaya ungewöhnlich: Die meisten Neubauprojekte hier sind Türme mit 40 bis 60 Etagen und mehreren hundert Einheiten. Zensiri geht bewusst den anderen Weg, mit niedriger Bauweise, viel Grün zwischen den Gebäuden und einer Bewohnerzahl, bei der man sich im Aufzug noch kennt.
Es gibt drei Wohnungstypen. Typ A sind Eckwohnungen mit drei Schlafzimmern, zwei Bädern und 134,21 m², davon existieren 56 Stück. Typ B hat zwei Schlafzimmer, zwei Bäder und misst 104,13 bis 110,37 m², ebenfalls 56 Einheiten. Typ C war mit 59,35 m² die kleinste Variante, davon gab es nur 14 Stück, und die sind vollständig verkauft. Das sagt schon etwas über die Nachfrage: Die günstigsten Einheiten gehen zuerst.
Zur Ausstattung gehören drei Salzwasserpools, ein Fitnessbereich, Dampfbäder, ein Co-Working-Raum und eine Lounge. Praktisch für Dauerbewohner sind die über 70 Stellplätze mit Ladestationen für Elektroautos, ein eigener Fahrradraum, kartenloser Zugang, zwei Aufzüge je Gebäude und eine 24-Stunden-Bewachung. Die Anlage ist Teil des Areals Zensiri Estate & Residences, zu dem zusätzlich 26 Poolvillen gehören. Diese Villen sind ein eigenes Produkt und nicht Teil des Wohnprojekts.
Vom Bestand sind derzeit 45 der 126 Wohnungen verkauft, also rund 36 Prozent. 81 Einheiten sind noch frei. Den tagesaktuellen Stand und alle Grundrisse finden Sie auf der Projektseite zu Zensiri Residences Jomtien.
Wer steckt dahinter?
Bauträger ist ESS Developments, ein Unternehmen mit über 20 Jahren Erfahrung in der Region. Auf dem Konto stehen unter anderem die Serenity Villas Jomtien mit 27 Villen, die Serenity Residence Jomtien mit 56 Einheiten, die Zensiri Midtown Villas mit 25 Villen und die Zensiri Pool Villas auf Koh Chang mit 15 Einheiten. 2024 wurde das Unternehmen mehrfach ausgezeichnet, unter anderem als bester Boutique-Bauträger der Eastern Seaboard.
Ich sage dazu ehrlich, was das bedeutet und was nicht. ESS ist kein Großkonzern mit Börsennotierung, sondern ein kleinerer Entwickler. Der Vorteil bei einem solchen Bauträger: Die bisherigen Projekte stehen fertig da und lassen sich anschauen, statt nur in Prospekten zu existieren. Der Nachteil: Ein kleines Unternehmen hat weniger Puffer als ein Konzern, wenn der Markt einbricht. Bei jedem Off-Plan-Kauf in Thailand ist die Bonität des Bauträgers der entscheidende Punkt, weil es kein gesetzliches Treuhandkonto gibt. Genau deshalb schaue ich mir vor Ort an, was ein Entwickler bisher abgeliefert hat.
Der Investment-Case in Zahlen
Einstiegspreise und Quadratmeterpreise
Die günstigste noch verfügbare Wohnung ist eine Typ B mit 104,13 m² für 8.808.558 THB in der Ausländerquote, umgerechnet rund 232.000 Euro. In der Thai Quota kostet dieselbe Einheit 8.356.837 THB. Typ A mit 134,21 m² beginnt bei 10.886.109 THB.
Interessanter als der Absolutpreis ist der Quadratmeterpreis. Er liegt bei 81.000 bis 95.000 THB, im Mittel bei knapp 89.000. Zum Vergleich: In meinem Pattaya Preis-Index liegen strandnahe Neubauprojekte in Jomtien je nach Lage und Etage zwischen 115.000 und 260.000 THB je Quadratmeter. Zensiri unterbietet das deutlich.
Warum der Quadratmeterpreis so niedrig ist
Das ist kein Sonderangebot und kein Trick, sondern schlicht der Preis der Lage. Die Anlage liegt 2,5 Kilometer vom Jomtien Beach entfernt. In Pattaya wird Strandnähe bezahlt, und zwar in Stufen: Beachfront kostet am meisten, zweite Reihe schon spürbar weniger, und ab etwa zwei Kilometern Entfernung fällt der Quadratmeterpreis noch einmal deutlich.
Für Sie heißt das: Sie kaufen hier keine Lage, sondern Fläche. Ein Käufer, der 100 Quadratmeter mit zwei Bädern sucht, zahlt strandnah in Jomtien schnell das Anderthalbfache. Wer dagegen den Blick aufs Meer möchte, bekommt ihn hier nicht, auch nicht aus der siebten Etage.
Mietrendite, ehrlich betrachtet
Bei Pattaya-Immobilien nenne ich grundsätzlich eine realistische Spanne von 5 bis 8 Prozent, abhängig von Lage und Vermietungsart. Für dieses Projekt muss ich die Zahl aber einordnen, statt sie einfach zu wiederholen.
Kurzzeitvermietung an Urlauber lebt von der Strandnähe. Zwei Komma fünf Kilometer sind zu Fuß keine Strecke mehr, und genau das schmälert die Auslastung im Ferienmarkt. Große Wohnungen mit über 100 Quadratmetern sprechen zudem eine andere Mietergruppe an als das klassische Studio: Familien, Paare mit Homeoffice, Menschen, die länger bleiben. Solche Mieter finden sich langsamer, bleiben dafür aber deutlich länger und behandeln die Wohnung besser.
Mein ehrlicher Rat: Wenn Ihr Hauptziel die Rendite ist, schauen Sie sich strandnahe Projekte an. Wenn Sie selbst wohnen wollen und eine spätere Vermietung nur als Option im Hinterkopf haben, passt Zensiri gut. Rechnen können Sie beides im Investitions-Rechner.
Der Zahlungsplan: was wann fällig wird
Wie bei Off-Plan-Projekten in Thailand üblich zahlen Sie in Stufen, nicht auf einmal. Bei Zensiri sieht das so aus:
- 200.000 THB Reservierungsgebühr
- 30 Prozent bei Vertragsunterzeichnung
- sechsmal 10 Prozent im Abstand von jeweils 90 Tagen
- 10 Prozent bei der Übergabe
Konkret bei einer Wohnung für 8,8 Millionen THB: nach Reservierung und Vertrag sind rund 2,8 Millionen gebunden, der Rest verteilt sich über die Bauzeit bis Ende 2027. Wer das Geld sonst auf dem Konto liegen hätte, verschafft sich damit Luft. Wie dieser Mechanismus grundsätzlich funktioniert, erkläre ich in meinem Artikel Off-Plan kaufen in Pattaya.
Rechtssicherheit für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum
Ausländer können in Thailand Eigentumswohnungen als Volleigentum erwerben, solange die Ausländerquote des Gebäudes nicht ausgeschöpft ist. Bei Zensiri ist Freehold mit Chanote-Titel möglich, alternativ Leasehold. Was die beiden Wege unterscheidet, habe ich in Foreign Quota, Freehold und Leasehold ausführlich beschrieben.
Der Kauf läuft über einen Kaufvertrag mit dem Bauträger, die Eigentumsübertragung erfolgt im Land Office in Pattaya. Ein deutscher Notar ist daran nicht beteiligt, das thailändische System kennt diese Rolle so nicht. Wichtig für Freehold: Der Kaufbetrag muss aus dem Ausland überwiesen werden, weil die thailändische Bank daraufhin die Devisenbescheinigung ausstellt, die das Land Office für die Eintragung auf Ihren Namen verlangt. An diesem Punkt scheitern Selbstkäufer am häufigsten, meist weil der Verwendungszweck der Überweisung nicht stimmt.
Standort-Check: was 2,5 Kilometer im Alltag bedeuten
Die Entfernungen sind schnell aufgezählt: 7-Eleven in 300 Metern, Zentrum von Jomtien 900 Meter, Jomtien Beach und Immigration jeweils 2,5 Kilometer, Sukhumvit Road 3,5 Kilometer, Walking Street rund 5 Kilometer.
Im Alltag heißt das: Für den täglichen Bedarf laufen Sie. Für den Strand nehmen Sie Roller oder Auto, und genau dafür sind die über 70 Stellplätze da, die es in strandnahen Hochhäusern in dieser Großzügigkeit selten gibt. Wer in Pattaya ohnehin ein Fahrzeug hat, wird die Lage als entspannt empfinden: keine Touristenströme vor der Tür, kein Lärm aus Beachbars, dafür ruhiges Wohnen. Wer bewusst ohne Fahrzeug lebt und jeden Morgen ans Meer möchte, wird die Strecke als lästig empfinden. Beides ist legitim, man sollte es nur vor dem Kauf wissen.
Wo das Projekt genau liegt und was in der Nachbarschaft ist, sehen Sie auf meiner Pattaya-Lagenkarte.
Zensiri im Vergleich
Der interessanteste Vergleich ist nicht der mit anderen Low-Rise-Projekten, sondern der mit dem, was Sie für dasselbe Geld strandnah bekommen. Für rund 232.000 Euro erhalten Sie in einem strandnahen Jomtien-Neubau typischerweise eine Ein-Zimmer-Wohnung zwischen 45 und 60 Quadratmetern, je nach Projekt und Etage auch mit Meerblick. Bei Zensiri sind es 104 Quadratmeter mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern, ohne Meerblick.
Das ist die eigentliche Entscheidung: Fläche oder Lage. Beides zusammen gibt es in Pattaya zu diesem Preis nicht. Wenn Sie mehrere Projekte nebeneinander sehen möchten, nutzen Sie mein Vergleichstool.
Für wen lohnt sich der Kauf, und für wen nicht?
Passt gut, wenn Sie: dauerhaft oder über längere Zeiträume in Pattaya leben wollen, Platz brauchen, zu zweit oder mit Familie kommen, im Homeoffice arbeiten und ein eigenes Arbeitszimmer schätzen, ein Fahrzeug haben und eine ruhige Wohnlage einer Adresse am Strand vorziehen.
Passt nicht, wenn Sie: eine möglichst kleine Einheit zur Kurzzeitvermietung suchen, den Meerblick zur Bedingung machen, ohne Fahrzeug leben und täglich an den Strand wollen, oder wenn Ihr Budget unter 200.000 Euro liegt. Für den letzten Fall gibt es in Pattaya passendere Projekte, und ich sage Ihnen gerne, welche.
Häufige Fragen zu Zensiri Residences Jomtien
Hat Zensiri Residences Jomtien Meerblick?
Nein. Die Anlage liegt rund 2,5 Kilometer vom Jomtien Beach entfernt, es gibt weder Beachfront noch Meerblick. Der Blick geht auf die eigene Poollandschaft und die Begrünung des Areals. Wer Meerblick sucht, ist bei einem strandnahen Projekt richtig, zahlt dort aber auch deutlich mehr pro Quadratmeter.
Was kostet die günstigste Wohnung im Zensiri Residences Jomtien?
Der Einstieg liegt bei 8.808.558 THB, rund 232.000 Euro, für eine Wohnung vom Typ B mit zwei Schlafzimmern, zwei Bädern und 104,13 m². In der Thai Quota beginnt derselbe Typ bei 8.356.837 THB. Die kleinen Ein-Zimmer-Wohnungen vom Typ C mit 59,35 m² sind bereits vollständig verkauft.
Können Ausländer im Zensiri Residences Jomtien Volleigentum erwerben?
Ja, im Rahmen der Ausländerquote ist Volleigentum mit Chanote-Titel möglich, alternativ Leasehold. Für die Eintragung im Land Office muss der Kaufbetrag aus dem Ausland überwiesen werden, damit die Bank die dafür nötige Devisenbescheinigung ausstellt.
Wann wird Zensiri Residences Jomtien fertiggestellt?
Die Fertigstellung ist für Ende 2027 vorgesehen. Bis dahin läuft der gestaffelte Zahlungsplan, Sie zahlen also nicht den vollen Kaufpreis auf einmal.
Welche laufenden Kosten fallen an?
Die Verwaltungsgebühr liegt bei 50 THB je Quadratmeter und Monat, bei einer 104-m²-Wohnung also rund 5.200 THB monatlich. Dazu kommt einmalig beim Kauf der Sinking Fund mit 500 THB je Quadratmeter. Möbelpakete bietet der Bauträger optional an, für Typ A mit 1,1 Millionen und für Typ B mit 900.000 THB.
Mein Fazit
Zensiri Residences Jomtien ist ein ehrliches Produkt für eine klar umrissene Zielgruppe. Es verspricht keinen Meerblick und keine Beachfront, sondern liefert Fläche, zwei Bäder und eine ruhige Wohnlage zu einem Quadratmeterpreis, der in Jomtien selten geworden ist. Der Bauträger hat fertige Projekte vorzuweisen, die Anlage bleibt mit 126 Einheiten überschaubar, und der Zahlungsplan verteilt die Belastung bis Ende 2027.
Wenn Sie in Pattaya wohnen wollen statt nur zu investieren, gehört dieses Projekt auf Ihre Liste. Wenn Sie Rendite maximieren wollen, gehört es nicht darauf. Diese Unterscheidung nehme ich Ihnen gerne im Gespräch ab, bevor Sie sich in Prospekte vertiefen.
So unterstütze ich Sie bei Zensiri
Ich bin Alexander Reifenschneider, seit 2018 als deutschsprachiger Immobilienmakler in Pattaya vor Ort, mit über 500 Beratungen. Ich zeige Ihnen die noch freien Einheiten mit tagesaktuellen Preisen, gehe mit Ihnen den Zahlungsplan durch und begleite Sie bis zur Eintragung im Land Office. Für Sie als Käufer entstehen dabei keine Provisionskosten, die trägt der Bauträger. Alle Details zum Projekt stehen auf der Projektseite zu Zensiri Residences Jomtien, einen umfassenden Überblick zum Markt gibt Ihnen mein Ratgeber Immobilien in Pattaya kaufen.
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