Makler-Provisionen in Pattaya: wer zahlt was?

Kurz gesagt: Makler-Provisionen in Pattaya zahlt fast immer die Verkäuferseite, nicht Sie als Käufer. Beim Neubau übernimmt der Bauträger die Provision – meine Begleitung beim Off-Plan-Kauf ist für Sie damit kostenlos. Beim Resale trägt der Verkäufer die übliche Provision von rund 3–5 % des Kaufpreises, bei der Vermietung der Eigentümer meist eine Monatsmiete. Für Sie ändert sich der Preis dadurch nicht: Sie zahlen dieselbe Summe wie bei einem Direktkontakt zum Bauträger – nur mit unabhängiger Beratung an Ihrer Seite.

Wer zahlt die Makler-Provision in Pattaya?

Diese Frage höre ich von DACH-Käufern fast immer zuerst – und die Antwort entlastet die meisten sofort: In Thailand und damit auch in Pattaya zahlt die Verkäuferseite die Provision. Wer eine Immobilie sucht und über einen Makler kauft, schuldet selbst keine Vermittlungsgebühr. Anders als in Deutschland, wo der Käufer beim Wohnungskauf seit 2020 in der Regel die halbe Maklerprovision trägt, gibt es in Pattaya keine separate Käuferprovision.

Das gilt in den drei wichtigsten Konstellationen:

• Neubau / Off-Plan: Der Bauträger zahlt die Provision an den Makler. Für Sie als Käufer ist die Beratung und Begleitung kostenlos.
• Resale (Kauf von privat): Der Verkäufer beauftragt den Makler und trägt die Provision von üblicherweise 3–5 % des Verkaufspreises.
• Vermietung: Der Eigentümer (Vermieter) zahlt die Vermittlungsprovision, meist in Höhe einer Monatsmiete pro Jahresvertrag.

Für Sie heißt das: Mich an Ihrer Seite zu haben, kostet Sie beim Neubau keinen Cent extra – und gibt Ihnen trotzdem einen deutschsprachigen Ansprechpartner, der vor Ort lebt und den Markt kennt.

Neubau: Warum die Provision für Sie kostenlos ist

Beim Off-Plan- und Neubau-Kauf funktioniert die Provision über ein simples Prinzip: Der Bauträger hat ein Vertriebsbudget eingeplant und vergütet daraus jeden Makler, der ihm einen Käufer vermittelt. Dieses Budget ist im Verkaufspreis bereits enthalten – egal, ob Sie direkt beim Bauträger kaufen oder über mich. Der entscheidende Punkt für Sie:

Sie zahlen über einen Makler keinen höheren Preis als direkt beim Bauträger. Der Listenpreis ist derselbe. Der Bauträger teilt seine kalkulierte Vertriebsmarge lediglich mit dem Makler, der den Käufer bringt. Sie bekommen also eine unabhängige Begleitung, ohne dafür zu bezahlen – ein klarer Vorteil gegenüber dem Direktkauf, bei dem Sie nur das Verkaufsteam des Bauträgers an der Hand haben, das naturgemäß nur dessen eigene Einheiten verkaufen will.

Was meine Begleitung beim Neubau konkret leistet

Weil mich der Bauträger und nicht Sie bezahlt, könnte man fragen: Bin ich dann überhaupt unabhängig? Genau hier liegt mein Anspruch. Ich arbeite mit mehreren geprüften Bauträgern zusammen, sodass ich Ihnen das Projekt empfehlen kann, das zu Ihnen passt – nicht das, das gerade verkauft werden soll. Im Detail bedeutet das:

• Auswahl seriöser Bauträger mit solider Fertigstellungs-Historie – die Wahl des richtigen Partners ist meine Aufgabe, dafür bin ich da.
• Vergleich konkreter Einheiten, Etagen, Grundrisse und Lagen über verschiedene Projekte hinweg.
• Prüfung von Reservierungsvertrag und Kaufvertrag (SPA) vor Ihrer Unterschrift.
• Begleitung bei Foreign Quota, Freehold und Leasehold sowie beim Geldtransfer und FET-Zertifikat.
• Persönliche Betreuung auf Deutsch – vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.

Beim Neubau vom geprüften Bauträger ist übrigens auch kein eigener Anwalt nötig: Die Verträge sind standardisiert und seit 2025 zusätzlich gesetzlich kontrolliert. Das spart Ihnen weitere Kosten – ein echter Käufervorteil.

Wie hoch sind die Provisionssätze in Pattaya?

Thailand kennt keine gesetzlich festgeschriebenen Provisionssätze – der Maklerberuf ist hier nicht lizenzpflichtig und nicht durch ein eigenes Gesetz reguliert. In der Praxis haben sich aber klare Marktüblichkeiten herausgebildet. Diese Tabelle gibt Ihnen die gängigen Richtwerte:

Der Resale-Satz von 3–5 % ist international betrachtet moderat – in vielen Ländern liegen die Gesamtprovisionen höher. Und das Beste: Als Käufer einer Resale-Wohnung tragen Sie diese Provision in aller Regel nicht. Sie ist Sache des Verkäufers, der den Makler beauftragt hat.

Resale: Wer zahlt was beim Kauf von privat?

Kaufen Sie eine bereits fertige Wohnung von einem privaten Eigentümer (Resale), gilt dasselbe Grundprinzip: Der Verkäufer hat den Makler beauftragt und zahlt die Provision aus dem Verkaufserlös. Sie als Käufer zahlen dem Makler nichts.

Wovon Sie beim Resale die Provision sauber trennen sollten, sind die staatlichen Übertragungskosten am Land Office. Diese fallen unabhängig vom Makler an und werden zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt – wie genau, ist Verhandlungssache und sollte im Kaufvertrag stehen. Dazu gehören die Übertragungsgebühr, die Stempelsteuer oder Business Tax und gegebenenfalls die Quellensteuer. Welche Posten das im Einzelnen sind und wer sie typischerweise übernimmt, habe ich ausführlich unter Steuern beim Condo-Kauf in Pattaya aufgeschlüsselt.

Beim Resale-Kauf von privat empfehle ich – anders als beim Neubau – einen eigenen Anwalt. Hier sind die Verträge nicht standardisiert, und eine Titel- und Lastenprüfung (Chanote, offene Common-Area-Gebühren, Schulden) schützt Sie. Diese Anwaltskosten sind nicht Teil der Maklerprovision, sondern ein separater, gut investierter Posten. Eine vollständige Kostenübersicht für den Kauf finden Sie unter Was kostet ein Condo in Pattaya wirklich.

Vermietung: Provision bei Miete und Verwaltung

Auch bei der Vermietung zahlt nicht der Mieter, sondern der Eigentümer die Vermittlungsprovision. Üblich ist eine gestaffelte Höhe nach Vertragslaufzeit – siehe Tabelle oben. Für einen Standard-Jahresvertrag ist eine Monatsmiete der gängige Richtwert.

Wichtig zu wissen: Die Vermittlungsprovision deckt nur das Finden eines passenden Mieters und den Abschluss ab. Laufende Hausverwaltung (Property Management) – also Mietinkasso, Mängelkoordination, Betreuung des Mieters – ist eine separate Dienstleistung mit eigener Gebühr, oft als monatlicher Prozentsatz der Miete. Wer sein Pattaya-Condo als Kapitalanlage vermietet, sollte beide Posten in die Renditerechnung einplanen. Mit einer realistischen Mietrendite von etwa 5–8 % brutto pro Jahr bleibt dabei nach Abzug aller Kosten ein attraktiver Ertrag – mehr dazu unter Mietrendite realistisch erklärt. Welche laufenden Kosten ein Condo sonst noch verursacht, lesen Sie unter Laufende Kosten: Common Area Fee und Sinking Fund.

Transparenz: Worauf Sie bei der Provision achten sollten

Weil der Maklerberuf in Thailand nicht reguliert ist, schwankt die Seriosität spürbar. Genau deshalb ist Transparenz für mich kein Marketing-Versprechen, sondern Arbeitsgrundlage. Auf diese Punkte sollten Sie achten:

• Keine versteckte Käuferprovision: Ein seriöser Makler verlangt von Ihnen als Käufer keine zusätzliche Gebühr „on top" auf den Bauträgerpreis. Fragen Sie im Zweifel direkt nach.
• Kein Preisaufschlag: Der Preis über einen guten Makler entspricht dem offiziellen Listenpreis des Bauträgers. Lassen Sie sich das bestätigen.
• Co-Broking ist normal: Viele Makler teilen sich die Provision untereinander (Co-Broking), wenn der eine das Objekt, der andere den Käufer hat. Für Sie als Käufer ändert das nichts – Sie zahlen weiterhin nichts extra.
• Unabhängige Empfehlung: Ein Makler, der mit mehreren Bauträgern arbeitet, kann objektiver beraten als ein reines Verkaufsteam eines einzelnen Projekts.
• Schriftliche Verträge: Reservierungs- und Kaufvertrag gehören in geprüfter Form auf den Tisch, bevor Sie unterschreiben.

Mein Versprechen an Sie: volle Transparenz über jeden Schritt, kein Preisaufschlag, keine versteckte Käufergebühr. Sie bezahlen über mich exakt dasselbe wie direkt beim Bauträger – und haben dabei einen unabhängigen, deutschsprachigen Begleiter, der seit 2018 in Pattaya lebt.

Provision im internationalen Vergleich

Für DACH-Käufer ist der Vergleich zur Heimat hilfreich. In Deutschland teilen sich Käufer und Verkäufer beim Wohnungskauf die Provision oft hälftig, je nach Bundesland sind so für den Käufer bis zu rund 3,57 % fällig. In Österreich und der Schweiz gelten eigene Regeln. In Pattaya dagegen:

• zahlt der Käufer beim Neubau gar nichts,
• zahlt der Käufer beim Resale in aller Regel gar nichts,
• trägt die Provision durchgehend die Verkäufer- oder Vermieterseite.

Unterm Strich ist die Maklerleistung in Pattaya für Sie als Käufer also deutlich günstiger als zuhause – meist sogar kostenlos. Das macht den professionell begleiteten Kauf vor Ort umso attraktiver. Wie sich die Gesamtkosten und Preise je nach Stadtteil entwickeln, sehen Sie im Pattaya Off-Plan Preisreport 2026 und im Vergleich der Pattaya-Stadtteile.

Häufige Fragen zu Makler-Provisionen in Pattaya

Muss ich als Käufer in Pattaya eine Maklerprovision zahlen?

Nein, in aller Regel nicht. Beim Neubau zahlt der Bauträger den Makler, beim Resale der Verkäufer. Als Käufer schulden Sie dem Makler normalerweise keine Provision. Eine zusätzliche Käufergebühr auf den Bauträgerpreis ist unüblich – fragen Sie im Zweifel ausdrücklich nach.

Wird das Condo teurer, wenn ich über einen Makler statt direkt beim Bauträger kaufe?

Nein. Der Preis entspricht dem offiziellen Listenpreis des Bauträgers. Die Vertriebsmarge ist ohnehin einkalkuliert; der Bauträger teilt sie lediglich mit dem Makler, der Sie als Käufer bringt. Sie zahlen denselben Preis – mit unabhängiger Begleitung.

Wie hoch ist die Provision beim Resale in Pattaya?

Marktüblich sind etwa 3–5 % des Verkaufspreises. Diese trägt der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat – nicht Sie als Käufer. Feste gesetzliche Sätze gibt es in Thailand nicht.

Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung?

Der Eigentümer (Vermieter). Üblich ist etwa eine halbe Monatsmiete bei einem Halbjahresvertrag, eine Monatsmiete bei einem Jahresvertrag und rund 1,5 bis 2 Monatsmieten bei einem Zweijahresvertrag. Die laufende Hausverwaltung ist eine separate Dienstleistung.

Ist die Maklerprovision dasselbe wie die Übertragungskosten am Land Office?

Nein. Übertragungsgebühr, Stempelsteuer und gegebenenfalls Business- oder Quellensteuer sind staatliche Kosten und völlig unabhängig vom Makler. Sie werden beim Resale zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Details dazu im Beitrag zu den Steuern beim Condo-Kauf.

Mein Fazit für Sie

Makler-Provisionen in Pattaya sind für Sie als Käufer eine gute Nachricht: Beim Neubau zahlt der Bauträger, beim Resale der Verkäufer, bei der Miete der Eigentümer. Sie bekommen eine unabhängige, deutschsprachige Begleitung – ohne Preisaufschlag und in der Regel ohne eigene Provision. Entscheidend ist ein transparenter Makler, der mit mehreren geprüften Bauträgern arbeitet und Ihnen das passende Projekt empfiehlt, nicht das nächstbeste. Genau dafür bin ich da: Ich wähle mit Ihnen die richtigen Projekte aus, prüfe die Verträge vor Ihrer Unterschrift und begleite Sie bis zur Schlüsselübergabe.

Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Anlageberatung; alle Sätze und Beträge sind Richtwerte. Lassen Sie uns über Ihr Projekt sprechen – unverbindlich über das Kontaktformular. Und holen Sie sich vorab meinen Gratis-Guide mit allen Schritten zum sicheren Condo-Kauf in Pattaya.