Eigentum: unbefristet gegen 50 Jahre
Der entscheidende Unterschied steht im Grundbuch. Thailands Condominium Act erlaubt Ausländern seit Jahrzehnten Volleigentum an Wohnungen innerhalb der 49-Prozent-Quote, eingetragen auf den eigenen Namen, unbefristet und vererbbar. Vietnams Wohnungsgesetz von 2014 öffnete den Markt für Ausländer erst 2015: Erlaubt sind Wohnungen in kommerziellen Wohnprojekten, mit einer Laufzeit von 50 Jahren und einer Verlängerungsoption, und pro Gebäude dürfen höchstens 30 Prozent der Einheiten an Ausländer gehen. Grund und Boden gehören in Vietnam grundsätzlich dem Staat, Eigentümer halten Nutzungsrechte. Wer das Wort Eigentum wörtlich nimmt, findet es in Thailand.
Der Vergleich in Zahlen und Regeln
| Kriterium | Thailand (Pattaya) | Vietnam (Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang, Nha Trang) |
|---|---|---|
| Eigentumsform für Ausländer | Foreign Freehold, unbefristet, vererbbar | 50 Jahre mit Verlängerungsoption, Land bleibt Staatseigentum |
| Ausländerquote | bis 49 % der Wohnfläche je Gebäude | bis 30 % der Einheiten je Gebäude, zusätzlich Obergrenzen je Bezirk |
| Rechtsrahmen | Condominium Act seit 1979, Standardvertrag, Verbraucherschutz | Wohnungsgesetz 2014, 2023 reformiert, Praxis noch im Aufbau |
| Kapitaltransfer | FET-Zertifikat, Rücktransfer des Verkaufserlöses dokumentiert | Devisenkontrollen, Rücktransfer mit Nachweispflichten |
| Einstiegspreis Neubau | ab rund 2 Mio THB, etwa 53.000 EUR | in den Großstädten ähnlich oder höher je Quadratmeter in Toplagen |
| Mietrendite realistisch | netto 5 bis 8 % p. a. (Faustformel 10 Monatsmieten geteilt durch Kaufpreis) | brutto häufig 4 bis 6 %, stark projektabhängig |
| Aufenthalt | visumfreie Einreise, Ruhestands-, DTV-, LTR- und Privilege-Visa | E-Visum bis 90 Tage, Langzeitaufenthalt komplizierter |
Die Rendite-Spanne für Thailand ist unsere eigene Erfahrungszahl aus Pattaya, die Vietnam-Werte sind Marktbandbreiten aus Ho-Chi-Minh-Stadt und den Küstenstädten; beide sollten Sie projektgenau prüfen, nicht pauschal übernehmen.
Alltag, Gesundheit, Exit
Wer selbst wohnen oder überwintern will, vergleicht nicht nur Paragraphen. Thailand hat eine seit Jahrzehnten gewachsene Auswanderer-Infrastruktur: Privatkliniken mit internationalem Standard, deutschsprachige Ärzte und Berater, Vereine, ein dichtes Netz an Flugverbindungen. Vietnam holt auf, ist aber in den Küstenstädten spürbar jünger in allem, was Langzeitresidenten brauchen. Beim Weiterverkauf zählt Liquidität: In Pattaya gibt es einen etablierten Resale-Markt mit internationalen Käufern, Details im Beitrag Condo wiederverkaufen. In Vietnam verkauft ein Ausländer in der Regel an einen anderen Ausländer innerhalb der Quote oder an Vietnamesen, mit der Restlaufzeit als Preisfaktor.
Das ehrliche Verdikt
Vietnam ist die Wachstumswette: junge Bevölkerung, Industrie, steigende Preise, aber mit Laufzeitbegrenzung, Devisenregeln und einem Rechtsrahmen, der sich noch einspielt. Thailand ist die Vermögensentscheidung: echtes Eigentum, ein Markt mit 5 bis 8 % Nettomietrendite und einer Tendenz von 3 bis 5 % Preisentwicklung pro Jahr, dazu ein Alltag, der für Menschen aus dem DACH-Raum funktioniert. Wer beides will, kauft in Thailand zuerst und schaut sich Vietnam später an. Wie Pattaya im Vergleich zu Phuket abschneidet, steht im Beitrag Pattaya oder Phuket, den Einstieg in den Markt erklärt der Kauf-Leitfaden.
Häufige Fragen
Können Ausländer in Vietnam Immobilien kaufen?
Ja, Wohnungen in zugelassenen kommerziellen Wohnprojekten, seit 2015. Die Laufzeit beträgt 50 Jahre mit Verlängerungsoption, pro Gebäude dürfen höchstens 30 Prozent der Einheiten an Ausländer gehen, Grund und Boden bleiben Staatseigentum.
Was ist der größte Unterschied zu Thailand?
Die Eigentumsform: In Thailand ist eine Eigentumswohnung innerhalb der 49-Prozent-Quote unbefristetes, vererbbares Volleigentum. In Vietnam ist es ein befristetes Recht mit Verlängerungsoption.
Wo ist die Mietrendite höher?
Vergleichbar, projektabhängig. In Pattaya rechnen wir netto realistisch mit 5 bis 8 Prozent, in Vietnams Großstädten liegen die Bruttowerte häufig bei 4 bis 6 Prozent. Entscheidend ist die Auslastung, nicht die Broschüre.
Ist der Weiterverkauf in Thailand einfacher?
In der Regel ja. Pattaya hat einen etablierten internationalen Resale-Markt und keine Restlaufzeit, die den Preis drückt. In Vietnam wirkt die 50-Jahre-Frist mit jedem Jahr stärker auf den Wert.
Für wen ist Vietnam trotzdem interessant?
Für erfahrene Investoren, die Wachstum über Sicherheit stellen, selten vor Ort sind und mit Devisenregeln und einem jungen Rechtsrahmen umgehen können. Für Selbstnutzer und Überwinterer aus dem DACH-Raum bleibt Thailand die einfachere Wahl.
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