Glossar: Immobilien-Fachbegriffe Thailand & Pattaya

Wer in Pattaya eine Immobilie kauft, stösst auf viele Fachbegriffe aus dem thailändischen Immobilien- und Steuerrecht. In diesem Glossar erkläre ich die wichtigsten Begriffe von Leasehold bis FET-Zertifikat kurz und verständlich auf Deutsch. Tiefergehende Ratgeber sind jeweils verlinkt.

Eigentum & Recht

Freehold

Echtes, unbefristetes Volleigentum an einer Eigentumswohnung. Ausländer können Condos als Freehold besitzen, solange die Ausländerquote von 49 % im Gebäude nicht überschritten ist. Mehr dazu.

Leasehold

Langfristiges, im Grundbuch eingetragenes Pachtrecht von maximal 30 Jahren, oft mit vertraglichen Verlängerungsoptionen. Üblicher Weg für Ausländer bei Häusern und Grundstücken. Mehr dazu.

Chanote (Nor Sor 4 Jor)

Die höchste und sicherste Form des thailändischen Grundbuchtitels, mit exakter GPS-Vermessung. Ein Chanote-Titel bietet die stärkste rechtliche Absicherung beim Immobilienerwerb.

Condominium Act

Das thailändische Wohnungseigentumsgesetz (B.E. 2522 / 1979), das Eigentum, Ausländerquote, Stimmrechte und Verwaltung von Eigentumswohnungen regelt. Mehr dazu.

Ausländerquote (Foreign Quota)

Maximal 49 % der gesamten Wohnfläche eines Condo-Gebäudes dürfen in ausländischem Freehold-Eigentum stehen. Die übrigen 51 % bleiben Thai-Eigentum oder werden als Leasehold vergeben.

Juristic Person

Die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft eines Condos, die das Gebäude verwaltet, das Budget führt und Hausregeln durchsetzt, vergleichbar der deutschen WEG-Verwaltung. Mehr dazu.

Usufruct (Niessbrauch)

Ein eingetragenes, meist lebenslanges Nutzungsrecht an einer Immobilie. Wird oft genutzt, um den ausländischen Ehepartner abzusichern, wenn das Land auf den Thai-Partner läuft. Mehr dazu.

Superficies

Das Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen. Ermöglicht Ausländern, ein Haus zu besitzen, auch wenn ihnen das Grundstück selbst nicht gehören darf.

Nominee

Ein Strohmann-Gesellschafter, der nur als Platzhalter dient, um das Landverbot für Ausländer zu umgehen. Solche Scheinkonstruktionen sind in Thailand illegal. Mehr dazu.

Due Diligence

Die sorgfältige rechtliche Prüfung vor dem Kauf durch einen unabhängigen Anwalt: Eigentumstitel, Lasten, Bauträger-Bonität und die freie Ausländerquote des Gebäudes.

Title Deed (Grundbuchtitel)

Oberbegriff für die thailändischen Eigentumsdokumente an Grund und Boden. Der sicherste und für Condo-Käufer relevante Titel ist der Chanote; daneben existieren rechtlich schwächere Titel wie Nor Sor 3 Gor und Nor Sor 3.

Nor Sor 3 Gor (NS3G)

Ein bestätigter Besitztitel mit luftbildbasierter, aber nicht GPS-exakter Vermessung. Grundstücke mit NS3G sind übertrag- und belastbar, rechtlich jedoch schwächer als ein Chanote – vor dem Kauf ist sorgfältige Prüfung ratsam.

Nor Sor 3 (NS3)

Ein älterer Besitznachweis ohne exakte Vermessung; die Grenzen sind ungenau und Verkäufe müssen öffentlich angekündigt werden. Erfordert besonders gründliche Due Diligence und kommt bei Condos praktisch nicht vor.

Kauf & Finanzen

Off-Plan

Der Kauf einer Wohnung vor oder während der Bauphase, meist zu günstigeren Preisen und mit einem über die Bauzeit gestaffelten Zahlungsplan. Mehr dazu.

FET / FETF (Foreign Exchange Transaction Form)

Der offizielle Bankbeleg über den Devisenimport nach Thailand. Er ist zwingend nötig, um eine Condo-Einheit als ausländisches Freehold zu registrieren und das Kapital später wieder ausführen zu können. Mehr dazu.

Sinking Fund

Eine einmalige Rücklage, die beim Kauf pro Quadratmeter gezahlt wird und für grosse Instandhaltungen und Reparaturen des Gemeinschaftseigentums dient. Mehr dazu.

Common Area Fee (CAM)

Das laufende Hausgeld, berechnet pro Quadratmeter, für Betrieb und Pflege der Gemeinschaftsanlagen wie Pool, Lobby, Garten und Sicherheit. In Pattaya typisch rund 40 Baht pro Quadratmeter monatlich. Mehr dazu.

Sales and Purchase Agreement (SPA)

Der verbindliche Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer oder Bauträger, der Preis, Zahlungsplan, Übergabe und Pflichten regelt.

Reservation Agreement

Die Reservierungsvereinbarung mit einer Anzahlung, die eine bestimmte Einheit für den Käufer vormerkt, bis der Hauptkaufvertrag unterzeichnet wird.

Land Office

Die staatliche Behörde, bei der Eigentumsübertragungen, Pachtrechte und sonstige Rechte ins Grundbuch eingetragen werden. Hier findet der formelle Eigentumsübergang statt.

Transfer Fee (Übertragungsgebühr)

Eine Gebühr von 2 % des amtlichen Werts, fällig bei der Eigentumsübertragung am Land Office. Sie wird üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Mehr dazu.

Resale

Der Wiederverkauf einer bereits bestehenden oder fertiggestellten Wohnung auf dem Zweitmarkt, im Gegensatz zum Neubau- oder Off-Plan-Kauf. Mehr dazu.

Sea View vs. Sea Glimpse

"Sea View" bezeichnet einen freien Meerblick, "Sea Glimpse" nur einen teilweisen oder seitlichen Blick aufs Meer. Der Unterschied ist preislich erheblich und sollte vor Ort geprüft werden.

Steuern, Aufenthalt & Vermietung

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Das Abkommen zwischen Deutschland und Thailand, das verhindert, dass dieselben Einkünfte, etwa Mieteinnahmen, in beiden Ländern voll besteuert werden. Mehr dazu.

180-Tage-Regel

Wer sich pro Kalenderjahr 180 Tage oder mehr in Thailand aufhält, gilt dort als steuerlich ansässig. Das ist für die Besteuerung von ins Land gebrachtem Einkommen relevant. Mehr dazu.

Retirement Visa (Non-Immigrant O / O-A)

Der Aufenthaltstitel für Personen ab 50 Jahren. Er erfordert entweder 800.000 Baht Guthaben auf einem Thai-Konto oder ein monatliches Einkommen von 65.000 Baht. Mehr dazu.

Hotel Act

Das thailändische Hotelgesetz stuft Beherbergung unter 30 Tagen als lizenzpflichtigen Hotelbetrieb ein. Tageweise Airbnb-Vermietung einer Condo-Einheit ohne Hotellizenz ist damit illegal. Mehr dazu.

TM30

Die gesetzliche Meldepflicht, mit der der Unterkunftgeber den Aufenthaltsort eines Ausländers bei der Einwanderungsbehörde meldet.

90-Tage-Meldung

Die Pflicht für Inhaber von Langzeitvisa, alle 90 Tage ihre aktuelle Adresse bei der Immigration zu bestätigen.

Specific Business Tax (SBT)

Eine Steuer von 3,3 %, die beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb anfällt. Fällt sie an, entfällt die Stempelsteuer.

Stamp Duty (Stempelsteuer)

Eine Steuer von 0,5 % beim Verkauf einer Immobilie. Sie wird fällig, wenn keine Specific Business Tax anfällt.

Withholding Tax (Quellensteuer)

Eine beim Verkauf einbehaltene Steuer auf den Veräusserungserlös, deren Höhe sich nach Haltedauer und amtlichem Wert richtet.

EEC (Eastern Economic Corridor)

Thailands grösstes Wirtschaftsentwicklungsgebiet mit den Provinzen Chonburi, Rayong und Chachoengsao. Es ist ein wichtiger langfristiger Werttreiber für Pattaya. Mehr dazu.

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