Ein Condo in Pattaya zu vermieten ist für viele DACH-Eigentümer der Kern ihrer Investition. Die Mietrenditen sind attraktiv, die Nachfrage ist stabil. Doch sobald die ersten Mieteinnahmen fließen, kommt die Frage: Wo muss ich das eigentlich versteuern, in Thailand, in Deutschland oder in beiden Ländern? Die Antwort ist klarer und gutmütiger, als die meisten befürchten.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die Besteuerung von Mieteinnahmen aus einem Pattaya-Condo verständlich. Wie Thailand besteuert, was das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland regelt, was der Progressionsvorbehalt bedeutet und mit welcher echten Steuerlast Sie rechnen müssen. Vorweg: Ich bin Immobilienmakler, kein Steuerberater. Dieser Artikel gibt eine fundierte Orientierung, die rechtsverbindliche Würdigung übernimmt Ihr Steuerberater.
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Wo Mieteinnahmen versteuert werden: das Grundprinzip
Die wichtigste Regel zuerst: Mieteinnahmen aus einer thailändischen Immobilie sind grundsätzlich in Thailand steuerpflichtig, unabhängig davon, wo Sie wohnen und wo die Miete gezahlt wird. Das ergibt sich aus einem international anerkannten Prinzip, das auch im Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Thailand verankert ist: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt.
Für Sie heißt das: Die Miete Ihres Pattaya-Condos versteuern Sie zuerst in Thailand. Deutschland verzichtet dank des Abkommens weitgehend auf eine zweite Besteuerung, behält sich aber den sogenannten Progressionsvorbehalt vor. Was das genau bedeutet, klären wir gleich Schritt für Schritt.
- Mieteinnahmen werden zuerst in Thailand besteuert
- 30 Prozent Pauschalabzug auf die Bruttomiete, ohne Nachweis
- Thailändische Steuerlast oft unter 5 Prozent der Bruttomiete
- In Deutschland: Freistellung mit Progressionsvorbehalt laut DBA
Die thailändische Seite: so wird besteuert
In Thailand zählen Mieteinnahmen zum steuerpflichtigen Einkommen und unterliegen der progressiven Einkommensteuer. Die Sätze reichen von 0 Prozent für die ersten 150.000 Baht bis zu 35 Prozent für sehr hohe Einkommen. Entscheidend für Vermieter sind aber zwei Erleichterungen.
30-Prozent-Pauschale. Vom Bruttomietertrag dürfen Sie pauschal 30 Prozent als Werbungskosten abziehen, ohne jeden Nachweis. Besteuert wird also nur der verbleibende Anteil. Alternativ können tatsächliche Kosten geltend gemacht werden, die Pauschale ist aber meist einfacher.
Quellensteuer bei Firmenmietern. Vermieten Sie an ein Unternehmen, behält dieses 5 Prozent der Miete als Quellensteuer ein und führt sie ab. Diese Quellensteuer wird auf Ihre Jahressteuer angerechnet. In der Praxis ist ein großer Teil davon nach Abgabe der Steuererklärung erstattungsfähig, weil die tatsächliche Steuerlast oft niedriger liegt.
Unter dem Strich liegt die effektive thailändische Steuerlast auf Mieteinnahmen bei moderater Vermietung häufig knapp unter fünf Prozent der Bruttomiete. Das ist im internationalen Vergleich sehr günstig. Welche Bruttorenditen in Pattaya realistisch sind, lesen Sie in meinem Forecast 2026/2027.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Thailand
Damit Sie nicht zweimal Steuern auf dieselbe Miete zahlen, gibt es zwischen Deutschland und Thailand ein Doppelbesteuerungsabkommen, kurz DBA. Für Mieteinnahmen ist die Regel eindeutig: Das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen liegt beim Staat, in dem die Immobilie liegt, also bei Thailand.
Das DBA sorgt dafür, dass Ihre Pattaya-Miete nicht doppelt besteuert wird. Versteuert wird in Thailand, Deutschland stellt frei.
Alexander ReifenschneiderDeutschland stellt diese Einkünfte deshalb von der deutschen Einkommensteuer frei. Sie zahlen also nicht noch einmal den vollen deutschen Steuersatz auf Ihre Thai-Miete. Allerdings ist diese Freistellung mit einer Bedingung verknüpft, dem Progressionsvorbehalt, den wir uns als Nächstes ansehen. Wichtig: Sie müssen die Einkünfte in beiden Ländern korrekt erklären, auch wenn sie in Deutschland steuerfrei gestellt werden.
Der Progressionsvorbehalt in Deutschland
Der Progressionsvorbehalt klingt komplizierter, als er ist. Das Prinzip: Ihre thailändischen Mieteinnahmen bleiben in Deutschland zwar steuerfrei, sie werden aber bei der Berechnung Ihres persönlichen Steuersatzes mitgezählt.
Konkret heißt das: Das Finanzamt rechnet so, als hätten Sie die Thai-Miete auch in Deutschland verdient, ermittelt daraus einen höheren Steuersatz und wendet diesen höheren Satz dann nur auf Ihr tatsächlich in Deutschland steuerpflichtiges Einkommen an. Die Thai-Miete selbst bleibt unbesteuert, sie hebt nur den Satz auf Ihr übriges Einkommen leicht an.
Für die meisten Vermieter ist der Effekt überschaubar, vor allem wenn das übrige deutsche Einkommen bereits im oberen Tarifbereich liegt, wo die Progression ohnehin flach verläuft. Wer in Deutschland kein oder nur geringes steuerpflichtiges Einkommen hat, etwa als Auswanderer, spürt den Progressionsvorbehalt kaum. Die genaue Auswirkung hängt von Ihrer individuellen Situation ab und gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.
Beispielrechnung: was wirklich übrig bleibt
Schauen wir uns das an einem vereinfachten Beispiel an. Nehmen wir eine Wohnung, die 600.000 Baht Jahresmiete erwirtschaftet, also rund 15.800 Euro.
| Position | Betrag | Erläuterung |
|---|---|---|
| Bruttomiete pro Jahr | 600.000 THB | rund 15.800 EUR |
| abzüglich 30 % Pauschale | -180.000 THB | Werbungskostenpauschale ohne Nachweis |
| zu versteuern in Thailand | 420.000 THB | nach Pauschalabzug |
| effektive Thai-Steuer | grob 5 % der Bruttomiete | je nach Gesamteinkommen |
| in Deutschland | steuerfrei | nur Progressionsvorbehalt |
Die Zahlen sind ein vereinfachtes Rechenbeispiel und ersetzen keine Steuerberatung. Sie zeigen aber die Größenordnung: Die laufende Steuerlast auf Mieteinnahmen aus Pattaya ist niedrig. Das ist einer der Gründe, warum die Nettorenditen in Thailand für DACH-Investoren so attraktiv bleiben.
Praxis-Tipps für vermietende DACH-Eigentümer
Aus meiner Beratungspraxis ein paar Punkte, die in der Realität den Unterschied machen.
Langzeit- statt Kurzzeitvermietung. Langzeitvermietung über sechs bis zwölf Monate ist steuerlich und organisatorisch einfacher und in vielen Anlagen rechtlich klar geregelt, während Kurzzeitvermietung im Airbnb-Stil rechtlich heikel sein kann. Wie die Verwaltung aus Deutschland funktioniert, beschreibe ich in meinem Beitrag zur Vermietung und Verwaltung.
Belege sammeln. Auch wenn die 30-Prozent-Pauschale ohne Nachweis gilt, lohnt es sich, größere Ausgaben zu dokumentieren, falls der Einzelnachweis günstiger ist.
Beide Länder bedienen. Erklären Sie die Einkünfte in Thailand und geben Sie sie auch in der deutschen Steuererklärung an, dort im Rahmen der Anlage für ausländische Einkünfte. So bleiben Sie auf der sicheren Seite.
Eine erste Orientierung zu den Steuern rund um den Kauf selbst gibt mein Artikel zu den Steuern beim Condo-Kauf in Pattaya 2026.
Häufige Steuer-Fehler bei der Vermietung
Diese Fehler sehe ich immer wieder, und sie lassen sich leicht vermeiden.
Fehler 1: Mieteinnahmen in Deutschland verschweigen. Auch steuerfreie Einkünfte müssen erklärt werden, sonst drohen Probleme. Der Progressionsvorbehalt setzt die Angabe voraus.
Fehler 2: Die thailändische Steuererklärung ignorieren. Mieteinnahmen sind in Thailand steuerpflichtig. Wer das versäumt, riskiert Nachzahlungen.
Fehler 3: Quellensteuer verschenken. Bei Firmenmietern wird Quellensteuer einbehalten, die oft teilweise erstattungsfähig ist. Wer keine Steuererklärung abgibt, verschenkt diese Erstattung.
Fehler 4: Ohne Steuerberater agieren. Die Kombination aus thailändischem und deutschem Recht ist gut handhabbar, aber kein Selbstläufer. In meinem kostenlosen Pattaya Immobilien Guide finden Sie eine Übersicht, und für die Details vernetze ich Sie gerne mit einem passenden Steuerberater. Eine unverbindliche Erstberatung ist für Käufer kostenfrei.
