Viele meiner Käufer sind mit einer Thailänderin verheiratet oder planen es. Und fast immer kommt dieselbe Frage: Können wir gemeinsam Land oder ein Haus kaufen, und wie sichere ich mich ab, falls etwas schiefgeht? Das Thema ist sensibel, aber die Rechtslage ist klar. Wer sie kennt, trifft kluge Entscheidungen und vermeidet die Fehler, die ich leider immer wieder sehe.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen sachlich und ehrlich, wie Eigentum in Thailand bei einer deutsch-thailändischen Ehe funktioniert. Warum Ausländer kein Land besitzen dürfen, welche Schutzinstrumente es gibt, was bei einer Scheidung passiert und warum ein Condo im eigenen Namen oft die mit Abstand sauberste Lösung ist. Vorweg: Ich bin Immobilienmakler, kein Anwalt. Für die rechtsverbindliche Gestaltung ziehen Sie bitte einen auf Thailand spezialisierten Anwalt hinzu, mit dem ich Sie gerne vernetze.
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Die Grundregel: Ausländer dürfen kein Land besitzen
Beginnen wir mit der wichtigsten Tatsache. Das thailändische Recht verbietet Ausländern den Besitz von Land, und zwar unabhängig davon, wie lange Sie im Land leben oder ob Sie mit einer Thailänderin verheiratet sind. Sie können also weder allein noch gemeinsam mit Ihrer Frau Land als Miteigentümer besitzen.
Daraus folgt ein wichtiger Punkt: Kauft Ihre thailändische Ehefrau während der Ehe ein Grundstück, gilt dieses nicht automatisch als gemeinsames eheliches Vermögen, sondern als ihr persönliches Eigentum. Das Land Office verlangt in der Regel sogar eine Erklärung, dass das Geld dafür allein der Thai-Ehefrau gehört. Für Sie als ausländischen Ehemann bedeutet das: Ohne zusätzliche Absicherung haben Sie an diesem Land keine rechtlich durchsetzbare Position.
- Land besitzen: NICHT möglich, auch nicht über die Ehe
- Condo im eigenen Namen (Foreign Freehold): voll möglich
- Gebäude getrennt vom Land besitzen: möglich
- Land der Ehefrau über Usufruct absichern: möglich
Das Condo im eigenen Namen: die sauberste Lösung
Hier liegt die gute Nachricht, die viele überrascht: Während Land tabu ist, dürfen Sie als Ausländer eine Eigentumswohnung vollständig auf Ihren eigenen Namen besitzen, als echtes Freehold-Eigentum innerhalb der 49-Prozent-Ausländerquote. Das ist genau der Grund, warum das Condo für deutsch-thailändische Paare so oft die beste Wahl ist.
Beim Condo brauchen Sie keine Konstruktion und keinen Umweg. Sie besitzen es einfach selbst, voll und rechtssicher.
Alexander ReifenschneiderEin Condo im eigenen Namen löst das gesamte Absicherungsproblem elegant: Es gehört Ihnen, es steht auf Ihrem Namen im Chanote, und es ist im Erb- und Scheidungsfall klar zugeordnet. Sie sind nicht auf das Wohlwollen eines Dritten angewiesen. Wie der Eigentumserwerb und die Ausländerquote funktionieren, lesen Sie im Detail in meinem Off-Plan-Leitfaden. Für die meisten Paare, die ich berate, ist genau das die entspannteste Variante.
Wenn es doch Land oder ein Haus sein soll: so sichern Sie sich ab
Manche Paare wollen trotzdem ein Haus mit Grundstück, weil sie lieber freistehend als im Condo wohnen. Das ist möglich, erfordert aber Absicherung. Es gibt mehrere bewährte Instrumente.
Usufruct (Nießbrauch). Das wichtigste Schutzinstrument. Ein Usufruct gibt Ihnen das lebenslange Recht, die Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen, obwohl das Land Ihrer Frau gehört. Entscheidend: Ist der Usufruct im Chanote eingetragen, kann Ihre Ehefrau ihn nicht einseitig löschen. Selbst bei einer Scheidung ohne gegenseitiges Einvernehmen bräuchte sie eine gerichtliche Anordnung, um das Recht zu entfernen. Das macht den eingetragenen Usufruct zu einem starken Schutz.
Gebäudeeigentum. Ausländer dürfen das Gebäude getrennt vom Land besitzen. Sie können also alleiniger oder Miteigentümer des Hauses sein, während das Grundstück Ihrer Frau gehört.
Superficies. Ein verwandtes Recht, das Ihnen erlaubt, ein Bauwerk auf fremdem Grund zu besitzen.
| Instrument | Was es schützt | Stärke |
|---|---|---|
| Condo im eigenen Namen | volles Eigentum an der Wohnung | sehr stark, keine Konstruktion nötig |
| Usufruct (Nießbrauch) | lebenslanges Nutzungsrecht am Land | stark, wenn im Chanote eingetragen |
| Gebäudeeigentum | Eigentum am Haus, nicht am Land | mittel bis stark |
| Ehevertrag | Vermögenstrennung allgemein | wichtig, nur vor der Ehe gültig |
Der Ehevertrag: nur vor der Hochzeit gültig
Ein oft unterschätztes Instrument ist der Ehevertrag, auf Englisch Prenuptial Agreement. Er legt fest, welches Vermögen wem gehört und wie im Fall einer Scheidung verfahren wird. Das kann viel Streit vermeiden und schafft Klarheit für beide Seiten.
Hier gibt es jedoch eine entscheidende Regel, die viele zu spät erfahren: Ein Ehevertrag ist in Thailand nur dann gültig, wenn er vor der Eheschließung abgeschlossen und zum Zeitpunkt der Eheschließung im Heiratsregister eingetragen wird. Ein nach der Hochzeit geschlossener Vertrag ist nichtig.
Wer also über einen Ehevertrag nachdenkt, muss das vor der Hochzeit erledigen. Im Nachhinein ist es zu spät. Das ist einer der Gründe, warum ich Paaren rate, sich frühzeitig rechtlich beraten zu lassen, idealerweise bevor größere Vermögenswerte ins Spiel kommen.
Was bei einer Scheidung passiert
Niemand heiratet mit dem Gedanken an eine Scheidung, aber kluge Absicherung denkt den Fall mit. Die Rechtslage ist klar: Land, das während der Ehe gekauft wurde, gilt als persönliches Eigentum der Thai-Ehefrau und bleibt bei einer Scheidung bei ihr. Als Ausländer haben Sie ohne zusätzliche Sicherung daran keinen Anspruch.
Genau deshalb sind die genannten Instrumente so wichtig. Ein im Chanote eingetragener Usufruct schützt Ihr Nutzungsrecht auch über eine Scheidung hinaus, weil die Ehefrau ihn nicht einfach streichen kann. Und ein Condo im eigenen Namen ist ohnehin klar Ihres und damit von vornherein außen vor.
Mein ehrlicher Rat aus vielen Gesprächen: Regeln Sie die Eigentums- und Absicherungsfrage sachlich und frühzeitig, am besten bevor emotionale oder finanzielle Verflechtungen entstehen. Das ist kein Misstrauen, sondern Verantwortung für beide Partner.
Die häufigsten Fehler und wie Sie sie vermeiden
Diese Fehler sehe ich in der Praxis am häufigsten.
Fehler 1: Land über eine Firmenkonstruktion kaufen. Konstruktionen, bei denen eine Thai-Firma das Land hält und der Ausländer angeblich kontrolliert, sind rechtlich heikel und können als Umgehung gewertet werden. Finger weg von dubiosen Modellen.
Fehler 2: Kein Usufruct eintragen. Wer Land über die Ehefrau erwirbt, aber keinen eingetragenen Usufruct hat, steht im Ernstfall mit leeren Händen da.
Fehler 3: Ehevertrag zu spät. Nach der Hochzeit ist er nichtig. Wer ihn will, muss vorher handeln.
Fehler 4: Das Condo übersehen. Oft ist die einfachste Lösung die beste. Ein Condo im eigenen Namen umgeht das gesamte Land-Problem. Auch fürs Vererben ist die klare Eigentumslage ein Vorteil, wie ich im Beitrag zum Vererben eines Condos beschreibe.
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