Wer eine Eigentumswohnung in Thailand kauft, wird automatisch Teil einer Gemeinschaft, die das Gebäude gemeinsam verwaltet. In Deutschland kennt man das als Eigentümergemeinschaft, in Thailand heißt das Pendant Condominium Juristic Person. Wie diese Gemeinschaft funktioniert, wie Entscheidungen getroffen werden und wie Sie als DACH-Eigentümer mitbestimmen, wissen die wenigsten vor dem Kauf. Dabei entscheidet genau das über die Qualität Ihrer Anlage.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die Mitbestimmung im Thai-Condo verständlich. Was die Condominium Juristic Person ist, wie das Komitee arbeitet, wie Ihre Stimmrechte verteilt sind und wie Sie sich auch aus der Ferne einbringen. So treffen Sie eine informierte Kaufentscheidung und wissen, worauf es bei einer gut geführten Gemeinschaft ankommt.
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Was die Condominium Juristic Person ist
Die Condominium Juristic Person, kurz CJP, ist die rechtliche Einheit, die jedes Condominium in Thailand verwaltet. Sie wird bei der Registrierung des Gebäudes gegründet und ist für alle Gemeinschaftsflächen und Einrichtungen zuständig: Lobby, Pool, Aufzüge, Gärten, Sicherheit und die gesamte Haustechnik. Jeder Eigentümer ist automatisch Mitglied.
Die CJP finanziert sich aus den Beiträgen der Eigentümer, der Common Area Fee und dem Sinking Fund. Wie diese Kosten zusammengesetzt sind, habe ich in meinem Beitrag zu den laufenden Kosten erklärt. Geleitet wird die CJP von einem Manager und einem gewählten Komitee, kontrolliert von der Eigentümerversammlung.
- Condominium Juristic Person (CJP): die rechtliche Verwaltungseinheit
- Komitee: 3 bis 9 gewählte Eigentümer, Amtszeit 2 Jahre
- Jahresversammlung (AGM): mindestens einmal pro Jahr
- Stimmrecht nach Eigentumsanteil
Das Komitee: die Verwaltung der Anlage
Das Herzstück der Selbstverwaltung ist das Komitee. Es besteht aus mindestens drei und höchstens neun Personen, die von der Eigentümerversammlung gewählt werden. Die Amtszeit beträgt zwei Jahre. Das Komitee trifft die laufenden Entscheidungen, überwacht den Manager und vertritt die Interessen aller Eigentümer.
Ein aktives, kompetentes Komitee ist ein starkes Qualitätsmerkmal. Es sorgt dafür, dass Rücklagen sinnvoll eingesetzt werden, Reparaturen rechtzeitig erfolgen und die Anlage gepflegt bleibt. Ein schwaches oder zerstrittenes Komitee dagegen führt schnell zu Vernachlässigung und Wertverlust.
Die jährliche Eigentümerversammlung
Mindestens einmal im Jahr muss eine ordentliche Eigentümerversammlung, die Annual General Meeting oder AGM, stattfinden, und zwar innerhalb von 120 Tagen nach Ende des Geschäftsjahres der CJP. Hier werden die wichtigen Entscheidungen getroffen: Genehmigung des Budgets, Wahl des Komitees, Beschlüsse über größere Ausgaben und Änderungen der Hausordnung.
Damit eine Versammlung beschlussfähig ist, braucht es ein Quorum: Die anwesenden Eigentümer müssen zusammen mindestens ein Viertel aller Stimmen vertreten. Wird dieses Quorum nicht erreicht, muss die Versammlung neu einberufen werden. Genau deshalb ist die Teilnahme, auch per Vollmacht, so wichtig.
Wie Stimmrechte verteilt sind
Anders als in vielen deutschen Eigentümergemeinschaften zählt in Thailand nicht eine Stimme pro Wohnung, sondern der Eigentumsanteil. Jeder Eigentümer hat so viele Stimmen, wie seinem Anteil an der Gesamtfläche entspricht. Wer eine große Wohnung besitzt, hat also mehr Gewicht als der Eigentümer eines Studios.
In der Thai-Eigentümergemeinschaft zählt der Eigentumsanteil, nicht die Zahl der Wohnungen. Das schützt vor der Dominanz eines Einzelnen.
Alexander ReifenschneiderUm Machtkonzentration zu verhindern, gibt es eine wichtige Schutzregel: Hält ein einzelner Eigentümer mehr als die Hälfte aller Stimmen, werden seine Stimmen so reduziert, dass sie der Summe aller anderen Eigentümer entsprechen. So kann kein Großeigentümer oder Bauträger die Gemeinschaft im Alleingang dominieren. Für größere Beschlüsse sind zudem höhere Mehrheiten erforderlich, was die Gemeinschaft zusätzlich schützt.
Vertretung und Vollmacht aus der Ferne
Für DACH-Eigentümer ist das vielleicht Wichtigste: Sie müssen nicht persönlich in Pattaya sein, um mitzubestimmen. Sie können sich auf der Versammlung per Vollmacht vertreten lassen. So bringen Sie Ihre Stimme ein, auch wenn Sie gerade in Deutschland, Österreich oder der Schweiz sind.
Dabei gelten ein paar Regeln. Ein Bevollmächtigter darf höchstens drei Eigentümer gleichzeitig vertreten. Bestimmte Personen, vor allem solche aus der Verwaltung und Mitglieder des Komitees, dürfen keine Vollmacht für Eigentümer übernehmen, um Interessenkonflikte zu vermeiden.
Mein Rat: Nehmen Sie Ihr Stimmrecht ernst, auch aus der Ferne. Ein gutes Property Management oder ein vertrauenswürdiger Vertreter vor Ort kann Sie über anstehende Versammlungen informieren und Ihre Vollmacht einbringen. So gestalten Sie die Entwicklung Ihrer Anlage aktiv mit.
Was bei Zahlungsrückstand passiert
Das Stimmrecht ist an die Erfüllung der eigenen Pflichten geknüpft. Wer mit seinen Gemeinschaftsbeiträgen, also Common Area Fee und Sinking Fund, in Verzug gerät, riskiert mehr als nur eine Mahnung.
Ein Eigentümer, der seit sechs Monaten oder länger im Rückstand ist, kann von Gemeinschaftsleistungen ausgeschlossen werden und verliert sein Stimmrecht in der Versammlung, sofern die Hausordnung das vorsieht. Das ist eine sinnvolle Regel, denn sie schützt die zahlenden Eigentümer und hält die Gemeinschaft handlungsfähig.
Für Sie heißt das: Sorgen Sie für eine verlässliche Zahlung Ihrer Beiträge, idealerweise automatisiert über ein lokales Konto oder das Property Management. So bleibt Ihr Stimmrecht jederzeit erhalten.
So bestimmen Sie als DACH-Eigentümer mit
Zum Abschluss die praktischen Schritte, mit denen Sie sich auch aus Europa wirksam einbringen.
Vor dem Kauf prüfen. Lassen Sie sich die Protokolle der letzten Versammlungen und den Stand der Rücklagen zeigen. Eine aktive, gut organisierte Gemeinschaft ist ein starkes Kaufargument. Genau diese Prüfung gehört für mich zu jeder Kaufberatung, wie ich im Off-Plan-Leitfaden beschreibe.
Informiert bleiben. Sorgen Sie dafür, dass Sie über Versammlungstermine informiert werden, etwa über das Property Management.
Vollmacht nutzen. Können Sie nicht persönlich teilnehmen, geben Sie eine Vollmacht an eine vertrauenswürdige Person.
Beiträge pünktlich zahlen. So sichern Sie Ihr Stimmrecht.
In meinem kostenlosen Pattaya Immobilien Guide finden Sie eine Übersicht zu allen Aspekten des Eigentums in Thailand. Eine unverbindliche Erstberatung ist für Käufer kostenfrei. Ich helfe Ihnen, eine Anlage mit gesunder Eigentümergemeinschaft zu finden.
