Kaum ein Käufer denkt beim Kauf seines Condos in Pattaya an den Erbfall. Verständlich, denn der Kauf selbst steht im Vordergrund. Doch genau hier entsteht oft ein teures Versäumnis. Wer eine Immobilie in Thailand besitzt und keine Vorsorge trifft, hinterlässt seinen Angehörigen im Ernstfall ein langwieriges Verfahren und im schlimmsten Fall einen Zwangsverkauf unter Zeitdruck.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die komplette Erbrechts-Realität für ein Condo in Pattaya. Wer überhaupt erben darf, was die vieldiskutierte 1-Jahres-Frist bedeutet, warum ein thailändisches Testament für DACH-Käufer praktisch Pflicht ist und wie Sie Ihre Familie sauber absichern. Ehrlich, mit den geltenden Regeln des Condominium Act. Vorweg: Ich bin Immobilienmakler, kein Anwalt. Für die rechtsverbindliche Gestaltung Ihres Testaments ziehen Sie bitte einen auf Thailand spezialisierten Anwalt hinzu.
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Warum das Erbrecht beim Pattaya-Kauf oft vergessen wird
In meiner Beratung erlebe ich es immer wieder: Der Kauf ist abgeschlossen, die Wohnung eingetragen, alles bestens. An den Erbfall denkt in diesem Moment niemand. Dabei ist gerade die grenzüberschreitende Konstellation, eine Immobilie in Thailand und Erben in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, ein Bereich, in dem fehlende Vorsorge richtig teuer wird.
Der Grund ist einfach: Für eine Immobilie in Thailand gilt thailändisches Erbrecht, nicht deutsches. Wer das nicht weiß und nur ein deutsches Testament hat, zwingt seine Erben in ein doppeltes, langsames Verfahren. Mit der richtigen Vorbereitung dagegen ist die Weitergabe unkompliziert. Die gute Nachricht vorweg: Alles, was Sie brauchen, lässt sich mit überschaubarem Aufwand regeln.
- Ein ausländischer Erbe muss unter Section 19 des Condominium Act für das Eigentum qualifizieren, sonst gilt die 1-Jahres-Verkaufsfrist
- Ein separates thailändisches Testament beschleunigt den Nachlass erheblich
- Die FET-Belege des ursprünglichen Kaufs sollten dauerhaft aufbewahrt werden
Wer ein Thai-Condo erben darf: die Grundregel
Die zentrale Vorschrift ist Section 19 des thailändischen Condominium Act. Sie besagt, dass ein Ausländer eine Eigentumswohnung nur dann auf seinen Namen eintragen lassen kann, wenn er eine der gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Dazu zählen vor allem: eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung in Thailand, eine Förderung nach dem Investitionsgesetz, oder der Nachweis, dass das Kapital ordnungsgemäß in Fremdwährung aus dem Ausland eingebracht wurde.
Für den Erbfall bedeutet das: Es gibt zwei Kategorien von ausländischen Erben.
Qualifizierte Erben. Wer die Voraussetzungen aus Section 19 erfüllt und dessen Eintragung die 49-Prozent-Ausländerquote des Gebäudes nicht überschreitet, darf die Wohnung behalten und auf seinen Namen eintragen lassen. Das ist der Idealfall.
Nicht qualifizierte Erben. Wer die Voraussetzungen nicht erfüllt, darf die Wohnung nicht dauerhaft als ausländischer Eigentümer halten, selbst wenn die Quote nicht überschritten wäre. Für diese Erben greift die 1-Jahres-Frist.
| Erben-Kategorie | Voraussetzung | Folge |
|---|---|---|
| Qualifizierter Erbe | Aufenthaltstitel, BOI-Förderung oder Devisen-Einbringung, und 49%-Quote nicht überschritten | Darf die Wohnung behalten und eintragen |
| Nicht qualifizierter Erbe | erfüllt keine Section-19-Voraussetzung | Muss innerhalb von 1 Jahr verkaufen |
In der Praxis können viele ausländische Erben die Wohnung nicht auf ihren Namen eintragen, weil sie keinen Aufenthaltstitel in Thailand haben. Das ist kein Drama, erfordert aber Planung. Mehr zu den Eigentumsgrundlagen und zur Ausländerquote lesen Sie in meinem Beitrag Off-Plan in Pattaya 2026.
Die 1-Jahres-Frist für nicht qualifizierte Erben
Hier liegt der Punkt, der für die meisten DACH-Familien relevant ist. Erbt ein Ausländer, der nicht unter Section 19 qualifiziert, eine Eigentumswohnung, muss er zwei Dinge tun. Erstens: Er muss die zuständige Behörde innerhalb von 60 Tagen schriftlich informieren. Zweitens: Er muss die Wohnung innerhalb eines Jahres ab dem Erwerb durch Erbschaft veräußern.
Verkauft der Erbe die Wohnung nicht innerhalb dieser Frist, kann der zuständige Beamte die Veräußerung veranlassen. Das ist genau das Szenario, das man vermeiden will: ein Verkauf unter behördlichem Zeitdruck, oft nicht zum besten Preis.
Die 1-Jahres-Frist ist kein Risiko, wenn man sie kennt. Sie wird nur dann zum Problem, wenn die Familie unvorbereitet ist.
Alexander ReifenschneiderWichtig zu verstehen: Die Frist bedeutet nicht, dass das Erbe verloren geht. Der Erbe erhält den Verkaufserlös. Es geht nur darum, dass das ausländische Eigentum nicht dauerhaft auf eine nicht qualifizierte Person eingetragen werden kann. Wer das frühzeitig einplant, kann den Verkauf in Ruhe und zu einem guten Preis steuern, statt unter Druck zu geraten. Wie der Wiederverkauf in Pattaya abläuft, beschreibe ich im Detail in meinem Beitrag zum Resale-Markt.
Warum ein thailändisches Testament für DACH-Käufer Pflicht ist
Der mit Abstand wichtigste Vorsorgeschritt ist ein separates thailändisches Testament, das ausschließlich Ihr Vermögen in Thailand regelt. Viele Käufer haben ein deutsches Testament und gehen davon aus, dass es auch in Thailand gilt. In der Praxis ist das ein Irrtum, der die Erben Monate oder Jahre kosten kann.
Ein deutsches Testament muss für die Anwendung in Thailand übersetzt, beglaubigt und in einem thailändischen Nachlassverfahren anerkannt werden. Das ist aufwendig und langsam. Ein direkt in Thailand errichtetes Testament dagegen, das nur die Thai-Immobilie und etwaige Thai-Konten umfasst, wird vom thailändischen Nachlassgericht deutlich schneller anerkannt.
Wichtig ist dabei: Das thailändische Testament darf das deutsche nicht versehentlich widerrufen. Deshalb sollte es ausdrücklich nur das thailändische Vermögen regeln und auf das bestehende deutsche Testament Bezug nehmen. Genau das ist ein Fall für einen auf Thailand spezialisierten Anwalt, mit dem ich meine Käufer gerne vernetze.
Der Ablauf im Erbfall: Schritt für Schritt
Damit Sie wissen, was im Ernstfall auf Ihre Familie zukommt, hier der typische Ablauf.
1. Meldung und Nachlassverfahren. Die Erben benennen einen Nachlassverwalter, der vom thailändischen Gericht bestellt wird. Mit einem klaren Thai-Testament geht das deutlich schneller. Ein nicht qualifizierter ausländischer Erbe meldet sich zusätzlich innerhalb von 60 Tagen bei der zuständigen Behörde.
2. Nachweise zusammentragen. Benötigt werden unter anderem der Chanote (Eigentumstitel), der ursprüngliche Kaufvertrag und die FET-Bescheinigung des damaligen Kaufs. Deshalb mein dringender Rat: Bewahren Sie diese Dokumente dauerhaft auf. Wie wichtig die FET-Bescheinigung ist, lesen Sie in meinem Geldtransfer-Leitfaden.
3. Eintragung oder Verkauf. Qualifizierte Erben lassen die Wohnung auf ihren Namen eintragen. Nicht qualifizierte Erben verkaufen innerhalb der 1-Jahres-Frist und erhalten den Erlös. Bei einem späteren Rücktransfer der Verkaufserlöse ins Ausland hilft wiederum die saubere FET-Dokumentation.
Erbschaftsteuer: Deutschland und Thailand
Beim Thema Steuern gilt es, zwei Seiten zu betrachten. Auf der thailändischen Seite gibt es seit 2016 eine Erbschaftsteuer, die jedoch erst ab einem Nachlasswert von 100 Millionen Baht greift. Für die typische DACH-Käuferkonstellation ist sie damit praktisch irrelevant.
Auf der deutschen Seite sieht es anders aus. Wer in Deutschland steuerpflichtig ist, unterliegt grundsätzlich mit seinem weltweiten Vermögen der deutschen Erbschaftsteuer, also auch mit der Immobilie in Thailand. Hier kommt es auf Freibeträge, Verwandtschaftsgrad und die individuelle Konstellation an. Das ist kein Grund zur Sorge, aber ein klarer Fall für eine frühzeitige Beratung durch Ihren Steuerberater. Eine erste Orientierung zu den steuerlichen Themen rund um das Condo gibt mein Artikel zu den Steuern beim Condo-Kauf in Pattaya 2026.
So bereiten Sie alles richtig vor
Die gute Nachricht zum Schluss: Mit wenigen Schritten ist Ihre Familie bestens abgesichert.
Thailändisches Testament errichten. Lassen Sie ein separates Thai-Testament für Ihr thailändisches Vermögen aufsetzen, abgestimmt auf Ihr deutsches Testament. Das ist der wichtigste einzelne Schritt.
Dokumente sichern. Bewahren Sie Chanote, Kaufvertrag und FET-Bescheinigung an einem für die Familie zugänglichen Ort auf, idealerweise zusätzlich digital.
Erbensituation klären. Überlegen Sie, ob Ihre Erben unter Section 19 qualifizieren könnten oder ob im Erbfall ein Verkauf einzuplanen ist. Beides ist in Ordnung, Hauptsache es ist vorbereitet.
Frühzeitig beraten lassen. Je früher Sie die Nachfolge regeln, desto entspannter. In meinem kostenlosen Pattaya Immobilien Guide finden Sie eine Übersicht zu allen Aspekten des Kaufs. Für die individuelle Nachfolgeplanung vernetze ich Sie gerne mit einem spezialisierten Anwalt. Eine unverbindliche Erstberatung ist für Käufer kostenfrei.
